Hệ Số Sử Dụng Đất Là Gì? Cách Tính & Ứng Dụng Thực Tế

Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản, hệ số sử dụng đất là một chỉ số quan trọng nhưng không phải ai cũng hiểu rõ. Đây là yếu tố quyết định đến mật độ xây dựng, số tầng, diện tích sàn sử dụng và khả năng khai thác hiệu quả của một khu đất. Việc nắm rõ cách tính và ứng dụng đúng không chỉ giúp chủ đầu tư đưa ra phương án quy hoạch hợp lý, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thương mại của bất động sản.

Trong bài viết này, Resident sẽ cùng bạn tìm hiểu định nghĩa, cách tính chính xác theo quy định hiện hành, và những ứng dụng thực tế mà các nhà đầu tư, chủ nhà, hay đơn vị quản lý nhà cho thuê nên biết để tối ưu hiệu suất khai thác quỹ đất của mình.

1. Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất (tiếng Anh: Floor Area Ratio – FAR) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của công trình với diện tích toàn bộ khu đất. Chỉ số này cho biết mức độ khai thác đất trong xây dựng, từ đó giúp cơ quan quản lý và chủ đầu tư kiểm soát được mật độ xây dựng và quy hoạch đô thị.

Công thức tính được áp dụng như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích khu đất

Ví dụ: Một lô đất rộng 1.000 m², nếu được xây dựng tổng diện tích sàn là 5.000 m² thì hệ số sử dụng đất là 5.0.

Hệ số này thường được quy định cụ thể trong các quy hoạch xây dựng của từng địa phương, phụ thuộc vào loại đất, mục đích sử dụng và vị trí. Việc hiểu rõ khái niệm này sẽ giúp các chủ nhà, nhà đầu tư hay đơn vị phát triển bất động sản đưa ra quyết định xây dựng hợp lý và đúng quy định pháp luật.

2. Ý nghĩa 

Đây là một chỉ số kỹ thuật trong xây dựng, mà còn mang nhiều ý nghĩa quan trọng trong quy hoạch, quản lý đô thị và đầu tư bất động sản. Dưới đây là những khía cạnh nổi bật thể hiện vai trò của chỉ số này:

– Quản lý quy hoạch xây dựng hiệu quả: Chỉ số này giúp cơ quan chức năng kiểm soát mật độ dân cư, chiều cao công trình, hạn chế tình trạng quá tải hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại khu vực đô thị. Nhờ đó, các khu dân cư được phát triển đồng bộ, đảm bảo an toàn và chất lượng sống cho cư dân.

– Tối ưu hóa hiệu quả khai thác đất: Đối với chủ đầu tư hoặc chủ nhà cho thuê, đây là cơ sở để tính toán khả năng xây dựng và khai thác lợi nhuận. Hệ số càng cao, tổng diện tích sàn sử dụng càng lớn, đồng nghĩa với việc có thể xây được nhiều phòng hơn, tăng khả năng sinh lời trên cùng một diện tích đất.

– Cơ sở pháp lý khi xin giấy phép xây dựng: Trong quá trình xin cấp phép xây dựng, cơ quan quản lý sẽ căn cứ vào hệ số sử dụng đất để đánh giá phương án thiết kế có phù hợp với quy định hay không. Nếu vượt quá hệ số cho phép, chủ đầu tư có thể bị từ chối cấp phép hoặc buộc điều chỉnh thiết kế.

– Yếu tố định giá bất động sản: Một khu đất có hệ số sử dụng đất cao thường có giá trị kinh tế lớn hơn, vì khả năng khai thác được nhiều diện tích sử dụng hơn. Điều này ảnh hưởng đến giá bán, giá thuê và tiềm năng đầu tư của bất động sản đó.

Xem thêm: Thế đất đẹp: Cách nhận biết và dấu hiệu đất vượng khí

3. Phân biệt hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

Nhiều người thường nhầm lẫn giữa hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng vì cả hai đều liên quan đến khả năng xây dựng trên một khu đất. Tuy nhiên, đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau, được sử dụng trong các mục đích tính toán và quản lý riêng biệt. Dưới đây là cách phân biệt rõ ràng:

Ví dụ:

Một khu đất rộng 1.000 m²:

• Nếu được xây dựng công trình có diện tích sàn 4.000 m² (gồm nhiều tầng), thì hệ số sử dụng đất là 4.0.

• Nếu phần móng công trình chiếm 600 m², thì mật độ xây dựng là 60%.

Tóm lại:

• Hệ số sử dụng đất liên quan đến tổng diện tích sàn sử dụng – thường được quan tâm khi đánh giá lợi nhuận đầu tư hoặc xin giấy phép xây dựng.

• Mật độ xây dựng kiểm soát diện tích xây dựng trên mặt đất, đảm bảo khoảng cách, thông thoáng, cảnh quan đô thị.

Việc phân biệt rõ hai khái niệm này giúp chủ nhà, nhà đầu tư hoặc đơn vị quản lý bất động sản đưa ra phương án xây dựng hợp lý, đúng quy định và tối ưu hiệu quả sử dụng đất.

4. Quy định liên quan

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất là một chỉ tiêu quan trọng trong công tác quy hoạch, đồng thời là căn cứ để xác định mật độ xây dựng thuần của một công trình.

Cụ thể:

• Mật độ xây dựng thuần cần tuân thủ giới hạn tối đa theo quy định. Tuy nhiên, đối với những lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao không quá 25m và diện tích không quá 100m², có thể được phép xây dựng với mật độ tối đa 100%, miễn là vẫn đảm bảo các yếu tố như khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình.

• Trong một số khu vực có hạn chế về quỹ đất dành cho các công trình dịch vụ công cộng, quy định cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa cho các công trình này, nhưng không vượt quá 60% – nhằm cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất và bảo vệ chất lượng sống đô thị.

• Ở các khu vực cần kiểm soát mật độ dân số hoặc chịu áp lực hạ tầng lớn, hệ số sử dụng đất có thể được sử dụng thay thế cho các chỉ tiêu về mật độ hoặc tầng cao xây dựng. Khi đó, hệ số sử dụng đất tối đa sẽ được quy định rõ trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị và phải tuân thủ các mức giới hạn cụ thể (tham khảo bảng dưới đây).

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa theo chiều cao công trình và diện tích lô đất

Lưu ý:

• Đối với các lô đất có diện tích hoặc chiều cao không nằm trong bảng, hệ số sử dụng sẽ được nội suy giữa hai giá trị gần nhất.

Trường hợp đặc biệt:

• Những công trình có yêu cầu cao về kiến trúc – cảnh quan và được quy hoạch là điểm nhấn đô thị có thể được xem xét cấp phép hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần. Tuy nhiên, điều này chỉ khả thi khi có đánh giá tác động đầy đủ và đảm bảo không gây quá tải hạ tầng kỹ thuật và xã hội khu vực.

Xem thêm: Đất NTD là gì? Những quy định về đất NTD mới nhất hiện nay

5. Hệ số sử dụng đất ở nước ta hiện tại là bao nhiêu?

Hiện tại, hệ số sử dụng đất tại Việt Nam không có một con số cố định áp dụng cho tất cả các khu vực, mà được quy định linh hoạt tùy theo loại công trình, vị trí địa lý, quy mô lô đất và định hướng quy hoạch của từng địa phương.

Cụ thể:

• Tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng…, chỉ số này thường được thiết kế cao hơn để tận dụng không gian và đáp ứng mật độ dân cư ngày càng tăng. Các công trình cao tầng tại trung tâm có thể có hệ số từ 8 đến 13 lần, tùy thuộc vào mục tiêu quy hoạch và loại hình công trình.

• Ở các khu vực ngoại thành hoặc đô thị loại II, III, hệ số thường thấp hơn, dao động trong khoảng 3 – 6 lần, nhằm đảm bảo cân bằng giữa phát triển và không gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật – xã hội.

• Đối với nhà ở riêng lẻ, đặc biệt là lô đất nhỏ dưới 100m² và công trình cao không quá 25m, được phép xây dựng với mật độ 100%, tương ứng với hệ số khoảng 3 – 4 lần, miễn là tuân thủ đầy đủ các quy định về khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình.

Tóm lại, hệ số sử dụng đất hiện nay được xác định dựa trên đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt. Chủ đầu tư, hộ dân hoặc doanh nghiệp cần tham khảo cụ thể thông tin từ Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc UBND địa phương để nắm chính xác hệ số áp dụng cho khu đất mình đang quan tâm.

6. Cách tính 

Để xác định một cách chính xác, bạn có thể áp dụng công thức tính chuẩn được quy định trong các văn bản quy hoạch xây dựng như sau:

Hệ số sử dụng đất (FAR) = Tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm tầng hầm, mái)/ Diện tích lô đất

Trong đó:

• Tổng diện tích sàn: là tổng diện tích của tất cả các tầng (bao gồm tầng trệt, tầng lầu, tum kỹ thuật…), không tính tầng hầm và phần mái không sử dụng làm không gian chức năng.

• Diện tích lô đất: là diện tích thực tế của khu đất được cấp phép xây dựng.

Ví dụ đơn giản:

• Một lô đất có diện tích 200m², xây dựng 1 trệt, 2 lầu (mỗi tầng 200m²). Tổng diện tích sàn là 600m². → Hệ số sử dụng đất = 600 / 200 = 3.0

Việc tính hệ số sử dụng đất không chỉ giúp bạn kiểm soát đúng quy định pháp luật khi xây dựng, mà còn tối ưu được hiệu suất sử dụng đất, đặc biệt quan trọng khi đầu tư vào các dự án nhà cho thuê, chung cư mini hoặc căn hộ dịch vụ.

Lưu ý: Chỉ số này có thể bị giới hạn bởi quy hoạch khu vực, mật độ xây dựng tối đa, chiều cao cho phép và các yếu tố liên quan khác, vì vậy cần tham khảo rõ các quy định địa phương hoặc liên hệ đơn vị tư vấn chuyên môn trước khi triển khai xây dựng.

7. Các vấn đề liên quan

7.1. Hệ số sử dụng đất có tính tầng hầm không?

Câu trả lời là có. Theo quy định hiện hành, hệ số sử dụng đất được xác định bằng tổng diện tích sàn của công trình (bao gồm cả tầng hầm), chia cho tổng diện tích lô đất. Tuy nhiên, không phải mọi phần diện tích tầng hầm đều được tính vào hệ số này.

Các diện tích không tính vào hệ số gồm có:

• Phòng kỹ thuật

• Phòng cháy chữa cháy

• Khu vực đỗ xe

• Khu vực lánh nạn

Điều này có nghĩa là nếu tầng hầm chỉ dùng để đỗ xe hoặc chứa hệ thống kỹ thuật, thì không bị tính vào hệ số. Ngược lại, nếu tầng hầm có chức năng sử dụng tương tự như tầng nổi (ví dụ: trung tâm thương mại, văn phòng…), thì diện tích này sẽ được tính vào hệ số.

7.2. Hệ số sử dụng đất chung cư

Trong các dự án chung cư, hệ số này phản ánh mối quan hệ giữa diện tích xây dựng công trình và tổng diện tích toàn khu đất (bao gồm sân, đường nội bộ, cây xanh và các khoảng không không xây dựng).

Chỉ số này càng cao, mật độ xây dựng càng lớn – điều đó ảnh hưởng đến không gian sống, hạ tầng, cảnh quan và cả quyền lợi của cư dân. Do vậy, các chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ để tối ưu lợi nhuận mà vẫn tuân thủ quy hoạch đô thị.

7.3. Hệ số sử dụng đất nông nghiệp

Hiện nay, hệ số sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam dao động từ 1,47 đến 1,60, tùy từng vùng. Con số này phản ánh mức độ khai thác đất canh tác trong năm, và tại nhiều địa phương – đặc biệt ở vùng cao – vẫn còn thấp do sản xuất manh mún, không đúng thời vụ, và chưa ứng dụng hiệu quả khoa học kỹ thuật.

Giải pháp nâng chỉ số này là đẩy mạnh luân canh, tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, và mở rộng diện tích gieo trồng vào vụ đông. Từ đó, không chỉ nâng cao hiệu quả sử dụng đất mà còn tăng thu nhập bền vững cho nông dân.

7.4. Hệ số sử dụng đất trong khu công nghiệp

Đối với các khu công nghiệp, hệ số này giúp xác định rõ giới hạn xây dựng, đặc biệt là số tầng và diện tích sàn tối đa được phép xây dựng trên diện tích đất được cấp phép.

Tuy nhiên, hệ số này ít ảnh hưởng đến các khu công nghiệp do đặc thù quy hoạch của loại hình này. Ngược lại, trong các khu đô thị, dự án căn hộ hay khu dân cư, hệ số sử dụng đất là chỉ tiêu quan trọng để kiểm soát mật độ và đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, xã hội đi kèm.

8. Kết luận

Hệ số sử dụng đất là chỉ số cốt lõi trong lĩnh vực quy hoạch và phát triển đô thị, ảnh hưởng trực tiếp đến thiết kế, mật độ xây dựng và hiệu quả khai thác của các dự án bất động sản. Việc hiểu đúng và áp dụng hợp lý hệ số này sẽ giúp chủ đầu tư, cá nhân và tổ chức hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đưa ra quyết định chính xác, tránh sai phạm pháp lý và tối ưu giá trị quỹ đất.

Bên cạnh đó, nếu bạn đang kinh doanh bất động sản cho thuê, việc quản lý vận hành hiệu quả cũng quan trọng không kém. Khi khối lượng công việc ngày càng nhiều, sử dụng phần mềm quản lý bất động sản Resident sẽ giúp bạn tự động hóa quy trình thu tiền, gửi hóa đơn, nhắc nợ, phân quyền nhân viên, và quản lý hàng trăm căn hộ, phòng trọ một cách bài bản và dễ dàng.

Khám phá phần mềm Resident – Giải pháp giúp chủ nhà, chủ chuỗi cho thuê vận hành chuyên nghiệp, tiết kiệm thời gian và tăng trưởng doanh thu bền vững!