Từ năm 2026, nhiều chủ nhà, hộ kinh doanh và cá nhân cho thuê bất động sản bắt đầu quan tâm hơn đến việc kê khai thuế cho thuê tài sản vì quy định mới có khá nhiều điểm cần lưu ý. Không ít người băn khoăn doanh thu bao nhiêu thì phải nộp thuế, cách tính thuế ra sao, dùng mẫu biểu nào và nên khai theo năm hay theo từng lần phát sinh.
Bài viết dưới đây Resident tổng hợp lại những nội dung quan trọng nhất về kê khai thuế cho thuê tài sản theo quy định mới giúp chủ nhà dễ hình dung hơn khi chuẩn bị hồ sơ và hạn chế sai sót trong quá trình thực hiện. Các mốc doanh thu, cách tính thuế và biểu mẫu được dẫn từ Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Thông tư 18/2026/TT-BTC và quy định liên quan.
1. Từ năm 2026, kê khai thuế cho thuê tài sản được thực hiện như thế nào?
1.1. Ngưỡng doanh thu phải nộp thuế
Theo quy định tại Điều 3 và Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, nghĩa vụ thuế đối với hộ kinh doanh có hoạt động cho thuê tài sản được xác định theo mức doanh thu trong năm.
Cụ thể, trường hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê dưới 500 triệu đồng/năm thì hộ kinh doanh không thuộc diện chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN.
Ngược lại, nếu doanh thu từ cho thuê vượt 500 triệu đồng/năm, người cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định. Khi đó:
-
Thuế GTGT phải nộp được tính bằng 5% x tổng doanh thu từ cho thuê
-
Thuế TNCN phải nộp được xác định dựa trên phần thu nhập tính thuế và thuế suất tương ứng
Đáng chú ý, với trường hợp doanh thu nằm trong khoảng từ trên 500 triệu đồng đến 3 tỷ đồng, số thuế TNCN được tính theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = 5% x (Doanh thu – 500 triệu đồng)
Tải full: Nghị định 68/2026/NĐ-CP
1.2. Thời hạn thông báo tài khoản ngân hàng, ví điện tử với cơ quan thuế
Ngoài hồ sơ kê khai thuế, hộ và cá nhân kinh doanh còn cần thông báo số tài khoản ngân hàng hoặc số hiệu ví điện tử với cơ quan thuế theo Mẫu 01/BK-STK.
Cụ thể:
-
Nếu doanh thu hằng năm từ 500 triệu đồng trở xuống: thời hạn gửi thông báo chậm nhất là ngày 20/4/2026.
-
Nếu doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: thông báo số tài khoản được nộp kèm theo tờ khai thuế đầu tiên của năm 2026.
-
Nếu mới bắt đầu kinh doanh: gửi thông báo số tài khoản cùng với Thông báo doanh thu hoặc tờ khai thuế đầu tiên của năm 2026.
1.3. Khi nào cần thông báo thay đổi địa điểm kinh doanh?
Theo Điều 3 Thông tư 18/2026/TT-BTC, trong quá trình hoạt động, nếu hộ hoặc cá nhân kinh doanh chuyển địa điểm, bổ sung thêm địa điểm kinh doanh hoặc tạm ngừng hoạt động, thì phải gửi thông báo đến cơ quan thuế theo Mẫu 01/TB-ĐĐKD.
1.4. Mẫu tờ khai thuế áp dụng cho hoạt động cho thuê tài sản
Theo Điều 8 Thông tư 18/2026/TT-BTC:
- Trường hợp cá nhân trực tiếp có hoạt động cho thuê bất động sản thì sử dụng Mẫu số 01/BĐS để kê khai thuế.
- Nếu tổ chức hoặc doanh nghiệp thực hiện khai thay, nộp thay cho cá nhân cho thuê bất động sản, hồ sơ sẽ gồm Tờ khai theo Mẫu số 01/TCKT kèm Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư này.
1.5. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản
Theo điểm d khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh có hoạt động cho thuê bất động sản được lựa chọn 1 trong 2 cách kê khai thuế phù hợp với hình thức kinh doanh của mình.
Trường hợp chọn khai thuế 2 lần trong năm tính thuế:
-
Hồ sơ khai thuế lần thứ nhất phải nộp chậm nhất vào ngày 31/7 của năm tính thuế.
-
Hồ sơ khai thuế lần thứ hai phải nộp chậm nhất vào ngày 31/01 của năm dương lịch liền sau năm tính thuế.
Trường hợp chọn khai thuế 1 lần theo năm tính thuế:
-
Thời hạn nộp hồ sơ là chậm nhất vào ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
Ngoài ra, nếu bên thuê là tổ chức và trong hợp đồng có thỏa thuận tổ chức đó sẽ khai, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê, thì việc khai và nộp thuế sẽ được thực hiện theo kỳ thanh toán tiền thuê. Ngược lại, nếu là cá nhân thuê của cá nhân, người cho thuê sẽ tự thực hiện kê khai thuế với cơ quan thuế.
1.6. Khi nào được hoàn lại số thuế đã nộp thừa?
Trong trường hợp doanh thu thực tế của năm không quá 500 triệu đồng, nhưng trước đó người cho thuê đã bị khấu trừ thuế hoặc đã nộp thuế, thì vẫn có thể lập hồ sơ xin hoàn lại phần thuế nộp thừa. Mẫu hồ sơ áp dụng là 01/TKN-CNKD theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
2. Xác định doanh thu tính thuế TNCN khi kê khai thuế cho thuê tài sản
Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, doanh thu dùng làm căn cứ tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản được quy định cụ thể như sau:
Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân
…
2. Doanh thu đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:
…
c) Trường hợp giao hàng hóa cho các đại lý là tổng số tiền bán hàng hóa;
d) Trường hợp nhận làm đại lý bán hàng đúng giá quy định của bên giao đại lý là tiền hoa hồng được hưởng theo hợp đồng đại lý;
đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bỗ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiển một lần;
e) Đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ khác mà khách hàng trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc xác định theo doanh thu trả tiền một lần;
Theo quy định trên, doanh thu để tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được xác định như sau:
– Trường hợp trả tiền thuê theo từng kỳ: Doanh thu tính thuế TNCN là số tiền bên thuê trả theo từng kỳ theo hợp đồng thuê. Kỳ thanh toán có thể là theo tháng, quý hoặc năm, tùy theo thỏa thuận của hai bên.
– Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm: Doanh thu để tính thuế TNCN được xác định 1 trong 2 cách như sau:
+ Phân bổ doanh thu cho từng năm tương ứng với số năm đã trả tiền trước; hoặc
+ Xác định toàn bộ doanh thu tại thời điểm nhận tiền trả trước một lần.
3. Kê khai thuế cho thuê tài sản: chọn theo năm hay theo từng lần phát sinh?
Căn cứ Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, các loại thuế và khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước được quy định theo từng hình thức kê khai như sau:
Các loại thuế khai theo tháng, khai theo quý, khai theo năm, khai theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế và khai quyết toán thuế
…
3. Các loại thuế, khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước khai theo năm, bao gồm:
a) Lệ phí môn bài.
b) Thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân làm đại lý xổ số, đại lý bảo hiểm, bán hàng đa cấp mà trong năm chưa khấu trừ do chưa đến mức phải nộp thuế nhưng đến cuối năm cá nhân xác định thuộc diện phải nộp thuế.
c) Các loại thuế, khoản thu của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khoán, cá nhân cho thuê tài sản lựa chọn khai thuế theo năm.
d) Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Người nộp thuế khai thuế theo năm đối với từng thửa đất và khai tổng hợp đối với đất ở trong trường hợp có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất cùng một quận, huyện hoặc tại nhiều quận, huyện trong cùng một địa bàn cấp tỉnh. Người nộp thuế không phải khai tổng hợp đối với các trường hợp sau đây:
d.1) Người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với một thửa đất hoặc nhiều thửa đất tại cùng một quận, huyện nhưng tổng diện tích đất chịu thuế không vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất.
d.2) Người nộp thuế có quyền sử dụng đất đối với nhiều thửa đất ở tại các quận, huyện khác nhau nhưng không có thửa đất nào vượt hạn mức và tổng diện tích các thửa đất chịu thuế không vượt quá hạn mức đất ở nơi có quyền sử dụng đất.
…
4. Các loại thuế, khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước khai theo từng lần phát sinh, bao gồm:
…
g) Thuế thu nhập cá nhân do cá nhân trực tiếp khai thuế hoặc tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ chuyển nhượng vốn; thu nhập từ đầu tư vốn; thu nhập từ bản quyền, nhượng quyền thương mại, trúng thưởng từ nước ngoài; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng.
h) Các loại thuế, khoản thu của cá nhân cho thuê tài sản, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không có địa điểm kinh doanh cố định và kinh doanh không thường xuyên.
i) Lệ phí trước bạ (bao gồm cả các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ).
…
Như vậy, cá nhân cho thuê tài sản có thể lựa chọn hình thức khai, nộp thuế theo năm hoặc thực hiện theo từng lần phát sinh, tùy trường hợp áp dụng.
Kết luận
Tóm lại, từ năm 2026, việc kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản đòi hỏi cá nhân, hộ kinh doanh phải theo dõi kỹ doanh thu, xác định đúng trường hợp phải nộp thuế, sử dụng đúng mẫu biểu và thực hiện đúng thời hạn theo quy định. Việc nắm rõ cách tính doanh thu, thời điểm kê khai và các thủ tục liên quan sẽ giúp chủ nhà hạn chế sai sót, tránh phát sinh rủi ro trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế. Với những ai đang cho thuê nhà, phòng trọ hoặc căn hộ, chủ động cập nhật sớm quy định mới sẽ là cách tốt nhất để quản lý hoạt động cho thuê bài bản và yên tâm hơn trong năm 2026.
