Những lỗi thiết kế nhà trọ khiến phòng tù túng, ế khách

Thiết kế là yếu tố quyết định sự thành công của một mô hình cho thuê nhà trọ. Chỉ cần sai ngay từ bản vẽ, bạn có thể mất hàng chục triệu mỗi năm vì phòng trống, chi phí sửa chữa và khách thuê không ở lâu dài. Trong bài viết này, Resident sẽ cùng bạn tìm hiểu những lỗi thiết kế nhà trọ phổ biến nhất khiến công trình nhanh xuống cấp, phòng chật bí, khó cho thuê và cách khắc phục để đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài.

1. Lỗi thiết kế nhà trọ về bố cục không gian và diện tích phòng

Đây là nhóm lỗi thường gặp nhất khi xây nhà trọ cho thuê, bởi nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung vào “số lượng phòng” mà quên mất yếu tố công năng và sự thoải mái của người ở. Một khu trọ có nhiều phòng chưa chắc mang lại lợi nhuận cao nếu người thuê liên tục rời đi vì cảm giác bí bách, bất tiện. Dưới đây là những lỗi thiết kế phổ biến về bố cục và diện tích – kèm cách khắc phục cụ thể.

1.1. Phòng quá nhỏ, thiếu công năng sử dụng

Không ít nhà trọ chia phòng chỉ 10–12m², trong khi vẫn cố nhồi thêm nhà vệ sinh và khu bếp nhỏ. Mục tiêu là tăng số lượng phòng, nhưng hệ quả là:

• Không gian chật hẹp, không đủ chỗ đặt giường, tủ, bàn làm việc hay máy giặt.

• Thiếu lối thoát khí, dễ ẩm thấp, mùi hôi tích tụ.

• Người thuê cảm thấy bí bách, thường chỉ ở ngắn hạn hoặc chuyển trọ sau vài tháng.

Một căn phòng quá nhỏ khiến người thuê không cảm nhận được giá trị “sống”, chỉ đơn thuần coi đó là chỗ ngủ tạm. Điều này khiến tỷ lệ phòng trống cao và thời gian hoàn vốn kéo dài.

Cách khắc phục:

Nên đảm bảo mỗi phòng có diện tích tối thiểu từ 15–18m² (bao gồm cả vệ sinh). Nếu diện tích đất hạn chế, có thể áp dụng giải pháp:

• Sử dụng nội thất đa năng (giường kết hợp tủ, bàn gấp tường, kệ treo tường).

• Ưu tiên bố cục phòng vuông vức, tránh chia phòng méo hoặc hẹp ngang.

• Dành tối thiểu 2,5–3m chiều rộng để bố trí được giường và lối đi thoải mái.

• Khu bếp và WC đặt gọn ở một phía, có ô thông gió riêng.

Một bản thiết kế hợp lý giúp người thuê cảm thấy thoáng hơn dù diện tích nhỏ đồng thời tiết kiệm chi phí nội thất và điện năng.

1.2. Lỗi thiết kế nhà trọ: Hành lang và cầu thang quá hẹp, thiếu ánh sáng

Hành lang và cầu thang là khu vực kết nối giữa các phòng, nhưng thường bị “hy sinh” để tăng diện tích cho thuê. Nhiều dãy trọ chỉ để hành lang 0,8–1m, khiến việc đi lại khó khăn, thiếu sáng, ẩm thấp và dễ xảy ra va chạm. Cầu thang quá dốc, hẹp hoặc đặt sai vị trí cũng khiến người thuê cảm thấy bất tiện, nhất là khi mang đồ nặng.

Cách khắc phục:

• Thiết kế hành lang rộng ít nhất 1,2–1,5m, có chiếu sáng tự nhiên hoặc đèn LED cảm biến chuyển động.

• Cầu thang nên có độ dốc 30–35 độ, mặt bậc rộng 25–28cm, có tay vịn và chống trơn trượt.

• Ở dãy trọ dài, nên chừa khoảng thông gió hoặc giếng trời nhỏ giữa hai cụm phòng để giúp không khí lưu thông.

• Nếu nhà trọ nhiều tầng, bố trí cửa thoát hiểm và lan can bảo vệ chắc chắn để đảm bảo an toàn.

Một hành lang thoáng và sáng sẽ giúp khu trọ trông rộng rãi, sạch sẽ, chuyên nghiệp hơn, góp phần tạo thiện cảm ngay từ lần đầu người thuê đến xem phòng.

1.3. Thiếu khu sinh hoạt chung và khu giặt phơi riêng

Đây là lỗi thiết kế nhà trọ thường bị bỏ qua nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm người thuê. Nhiều chủ nhà không chừa không gian cho việc để xe, phơi quần áo hoặc đặt máy giặt, dẫn đến cảnh:

• Người thuê phơi đồ ở hành lang hoặc lan can, gây mất mỹ quan.

• Xe máy chiếm lối đi, khu vực chung lộn xộn.

• Mùa mưa không có chỗ phơi khô, quần áo ẩm mốc, sinh mùi hôi.

Cách khắc phục:

• Khu để xe: nên có mái che, nền chống trượt và camera an ninh. Mỗi phòng nên được tính toán tối thiểu 1,2–1,5m² diện tích để xe.

• Khu giặt phơi: bố trí tập trung ở tầng thượng hoặc sân sau, có mái che và hệ thống thoát nước riêng.

• Với khu đất nhỏ, có thể thiết kế khung phơi gắn tường hoặc giàn phơi treo trần để tiết kiệm diện tích.

• Bổ sung ổ cắm, vòi nước tại khu vực này để người thuê dùng máy giặt tiện lợi.

Khi khu giặt phơi và để xe được quy hoạch hợp lý, toàn bộ khu trọ trở nên ngăn nắp và dễ vệ sinh hơn rất nhiều, đồng thời giảm rủi ro cháy nổ hoặc trộm cắp.

1.4. Lỗi thiết kế nhà trọ: Phân chia phòng không đồng đều, bố cục thiếu cân xứng

Một số công trình thiết kế phòng lớn – nhỏ lẫn lộn, hoặc chia phòng theo hình tam giác, méo góc để tận dụng đất. Cách làm này khiến khách thuê dễ so sánh, cảm thấy “thiệt” khi diện tích phòng của mình nhỏ hơn nhưng giá vẫn tương đương. Ngoài ra, bố cục lệch còn làm giảm thẩm mỹ tổng thể và gây khó khăn trong bố trí nội thất.

Cách khắc phục:

• Thiết kế module phòng tiêu chuẩn, các phòng có kích thước tương đương để tiện thi công, lắp đặt thiết bị và định giá thuê.

• Nếu đất không vuông, nên dùng tủ âm tường, vách ngăn giả hoặc tủ kệ chữ L để “che góc chết” và tạo cảm giác cân đối.

• Giữ trục cửa, cửa sổ, hành lang thẳng hàng giữa các tầng để tiết kiệm chi phí xây dựng và tạo bố cục đẹp mắt.

Sự đồng nhất về kích thước và bố trí không chỉ giúp công trình đẹp hơn mà còn dễ vận hành, bảo trì và định giá khi nâng cấp trong tương lai.

2. Lỗi thiết kế nhà trọ khiến phòng thiếu sáng, bí gió và sai hướng

Ánh sáng và thông gió là hai yếu tố quan trọng quyết định đến chất lượng sống của người thuê. Một căn phòng đẹp nhưng luôn tối, ẩm và nóng sẽ nhanh chóng khiến khách rời đi dù giá rẻ. Thực tế, nhiều dãy trọ bị ế khách không phải vì vị trí hay giá thuê, mà do ngay từ đầu đã mắc lỗi thiết kế về ánh sáng, gió và hướng nhà.

2.1. Thiếu cửa sổ hoặc giếng trời thông gió

Đây là lỗi thiết kế nhà trọ phổ biến nhất ở các khu đất hẹp, nằm trong ngõ nhỏ hoặc san sát công trình xung quanh. Nhiều chủ đầu tư muốn tận dụng tối đa diện tích nên bỏ luôn phần giếng trời hoặc cửa sổ, khiến phòng luôn tối, bí và ẩm.

Không có cửa sổ, không khí không được lưu thông, mùi từ bếp và nhà vệ sinh dễ tích tụ, tạo cảm giác ngột ngạt, thậm chí gây hại sức khỏe.

Cách khắc phục:

• Mỗi phòng nên có ít nhất một ô thoáng hoặc cửa sổ mở ra bên ngoài, kể cả khi chỉ rộng 60x60cm cũng giúp cải thiện đáng kể chất lượng không khí.

• Nếu nhà ở giữa khu đất hẹp, thiết kế giếng trời ở giữa hoặc cuối dãy để lấy sáng cho khu giữa nhà. Giếng trời nhỏ (0,8–1m²) vẫn đủ để thông gió tự nhiên.

• Dùng gạch kính lấy sáng, cửa sổ chớp hoặc khe thoáng cao sát trần để giữ riêng tư mà vẫn đảm bảo thông gió.

• Ở khu nhà nhiều tầng nên kết hợp quạt hút âm trần hoặc quạt thông gió gắn tường cho khu vực bếp và vệ sinh.

Một căn phòng có ánh sáng tự nhiên sẽ khô ráo, sạch sẽ và tiết kiệm điện đáng kể. Đồng thời, người thuê luôn có cảm giác dễ chịu, năng lượng tích cực hơn.

2.2.  Hướng nắng sai – khiến phòng nóng hầm hoặc lạnh ẩm

Khi xây nhà trọ, nhiều chủ nhà chỉ chú trọng hướng cổng chính mà quên mất hướng nắng và gió của từng dãy phòng. Việc bố trí phòng hướng Tây hoặc Tây Nam khiến tường hứng nắng suốt buổi chiều, làm nhiệt độ trong phòng tăng cao, đặc biệt vào mùa hè.

Ngược lại, phòng quá khuất nắng, nằm ở góc khuất hoặc bị chắn bởi công trình khác sẽ luôn lạnh, ẩm và dễ nấm mốc.

Cách khắc phục:

• Nghiên cứu hướng nắng – hướng gió ngay từ giai đoạn thiết kế. Ưu tiên bố trí dãy phòng chính hướng Nam hoặc Đông Nam để đón gió mát và tránh nắng gắt.

• Với những phòng hướng Tây nên bố trí lam chắn nắng, rèm cách nhiệt hoặc trồng cây leo mặt tiền để giảm nhiệt hấp thu.

• Sử dụng tường gạch 2 lớp hoặc sơn phản xạ nhiệt, lắp mái che, ban công hoặc cửa sổ hai lớp để ngăn bức xạ trực tiếp.

• Ở những phòng thiếu sáng, có thể dùng gạch kính hoặc cửa sổ hướng gián tiếp để lấy sáng mà không bị chói.

Việc tính toán kỹ hướng nắng và hướng gió không chỉ giúp giảm chi phí điện năng (do ít phải bật quạt, máy lạnh) mà còn tăng tuổi thọ công trình và tạo không gian sống dễ chịu quanh năm.

2.3. Lỗi thiết kế nhà trọ: Không tính đến luồng gió đối lưu trong tổng thể thiết kế

Nhiều nhà trọ chỉ mở một cửa chính ra hành lang mà không có cửa thoát gió ở mặt sau. Khi cửa đóng, căn phòng hoàn toàn bị bịt kín, dẫn đến không khí tù đọng, nhiệt độ tăng cao và mùi hôi tích tụ.
Đặc biệt với dãy trọ dài hoặc nhà nhiều tầng, nếu không có thiết kế đối lưu không khí, khí nóng sẽ tích tụ ở tầng trên cùng, khiến phòng trở nên oi bức ngay cả khi bật quạt.

Cách khắc phục:

• Bố trí cửa sổ hoặc khe thoáng ở hai hướng đối diện nhau để tạo luồng gió tự nhiên (nguyên tắc “cửa đối lưu”).

• Ở khu nhà kín, có thể thiết kế quạt hút âm trần tự động, đặt tại hành lang hoặc gần giếng trời để hút không khí nóng ra ngoài.

• Tận dụng giếng trời hoặc mái thông gió dạng chóp để khí nóng tự thoát lên trên.

• Với tầng trên cùng, nên lợp mái tôn cách nhiệt, có lớp xốp chống nóng hoặc làm trần giả giảm nhiệt độ.

Một không gian có đối lưu không khí tốt sẽ giảm cảm giác ngột ngạt, tiết kiệm điện và giúp người thuê có trải nghiệm dễ chịu, đặc biệt trong mùa nắng nóng.

2.4. Thiết kế sai về phong thủy và hướng cửa

Phong thủy không chỉ là yếu tố tâm linh mà còn mang tính khoa học về lưu thông khí và cảm giác hài hòa. Nhiều chủ nhà đặt cửa phòng đối diện trực tiếp nhà vệ sinh, bếp hoặc cầu thang, khiến luồng khí trong phòng bị “xung đối”. Ngoài ra, cửa chính thẳng với hành lang dài hoặc cửa hậu khiến gió lùa mạnh, gây cảm giác bất an khi ở.

Cách khắc phục:

• Tránh đặt cửa phòng đối diện nhà vệ sinh hoặc bếp. Nếu bắt buộc, nên dùng vách ngăn hoặc rèm che để tạo khoảng đệm.

• Giường ngủ không nên đặt sát tường nhà vệ sinh – điều này không chỉ ảnh hưởng đến phong thủy mà còn dễ bị ẩm và mùi khó chịu.

• Hành lang không nên đâm thẳng vào cửa phòng; có thể bố trí cây xanh, đèn hoặc vách trang trí nhỏ để “hóa giải” dòng khí.

• Ưu tiên hướng cửa đón sáng và gió tự nhiên, tránh hướng tường kín hoặc vị trí khuất ánh sáng.

Một căn phòng có bố trí hợp lý về hướng cửa, ánh sáng và phong thủy sẽ mang lại cảm giác thoải mái, tăng độ hài lòng và giữ chân khách thuê lâu hơn.

3. Lỗi thiết kế nhà trọ về hệ thống điện nước và vật liệu xây dựng

Một bản thiết kế nhà trọ có thể trông đẹp trên bản vẽ, nhưng nếu hệ thống điện nước bố trí sai hoặc vật liệu thi công kém chất lượng, công trình sẽ nhanh chóng xuống cấp, gây tốn kém chi phí bảo trì và mất uy tín với khách thuê. Những lỗi này thường không nhìn thấy ngay, nhưng hậu quả lại kéo dài trong suốt quá trình vận hành.

3.1. Lỗi thiết kế nhà trọ: Không có bản vẽ kỹ thuật điện nước chi tiết

Đây là lỗi thiết kế nhà trọ nghiêm trọng nhưng lại thường bị bỏ qua. Nhiều chủ đầu tư chỉ “khoán” cho thợ thi công mà không có bản vẽ chi tiết về đường ống, dây điện, vị trí van hoặc đồng hồ. Khi xảy ra sự cố – rò rỉ nước, chập điện, tắc ống – việc sửa chữa trở nên khó khăn và tốn kém, vì phải đục tường hoặc tháo gạch để tìm lỗi.

Cách khắc phục:

• Thiết kế và lưu bản vẽ kỹ thuật điện – nước riêng cho từng tầng hoặc khu. Ghi chú rõ đường ống nước, dây điện, van chặn và cầu dao để thuận tiện bảo trì.

• Đi ống nước ngầm có ống bảo vệ và nắp chờ kiểm tra, tránh việc chôn trực tiếp trong tường.

• Bố trí hộp điện tổng và cầu dao riêng cho từng phòng, có ký hiệu rõ ràng để cắt điện nhanh khi cần.

• Lưu trữ bản vẽ kỹ thuật ở dạng điện tử (PDF, bản in) để dễ bàn giao cho người quản lý sau này.

Việc có bản vẽ kỹ thuật chi tiết không chỉ giúp chủ nhà dễ bảo trì mà còn giảm đáng kể chi phí sửa chữa trong dài hạn.

3.2. Dùng chung công tơ điện nước cho nhiều phòng

Một lỗi phổ biến khác là thiết kế hệ thống điện nước dùng chung cho nhiều phòng để tiết kiệm chi phí ban đầu. Hậu quả là việc tính tiền trở nên phức tạp, không minh bạch, dẫn đến tranh cãi giữa chủ và người thuê. Ngoài ra, khi một phòng bị rò rỉ nước hay chập điện, toàn khu có thể bị ảnh hưởng.

Cách khắc phục:

• Tách riêng công tơ điện và đồng hồ nước cho từng phòng, sử dụng thiết bị có tem kiểm định để đảm bảo độ chính xác.

• Đặt vị trí công tơ tập trung ở khu dễ quan sát (gần cầu thang hoặc lối đi chung), giúp tiện theo dõi và bảo trì.

• Sử dụng dây điện có tiết diện phù hợp với công suất sử dụng (tối thiểu 2,5mm² cho ổ cắm, 1,5mm² cho chiếu sáng).

• Thiết kế ổ cắm và aptomat riêng cho từng phòng, tránh tình trạng một phòng quá tải gây sập nguồn toàn khu.

Một hệ thống điện nước tách riêng vừa đảm bảo an toàn, vừa thể hiện tính chuyên nghiệp trong quản lý – yếu tố giúp người thuê cảm thấy yên tâm hơn khi chọn ở lâu dài.

3.3. Bố trí sai vị trí đường ống và không có hệ thống thoát nước kỹ

Đường ống cấp và thoát nước nếu không được tính toán kỹ ngay từ khâu thiết kế sẽ gây ra hàng loạt vấn đề: nước rò rỉ, thoát chậm, mùi hôi từ cống ngược lên, hoặc ẩm tường kéo dài. Nhiều công trình đặt đường ống thoát ở giữa phòng hoặc không có độ dốc chuẩn khiến nước đọng lại, thấm dần vào nền và tường.

Cách khắc phục:

• Bố trí hệ thống cấp – thoát nước theo chiều dọc (cấp từ trên xuống, thoát theo trục đứng riêng).

• Tạo độ dốc thoát nước tối thiểu 2–3% để nước chảy nhanh, tránh đọng lại ở sàn.

• Lắp đặt ống thông khí (ống chống hôi) cho hệ thống thoát nước ở tầng cao nhất.

• Chống thấm kỹ khu vực nhà vệ sinh, sàn mái, ban công bằng vật liệu chuyên dụng trước khi lát gạch.

• Thiết kế cửa kiểm tra (hatch) tại các điểm nối để dễ bảo trì khi tắc nghẽn.

Đây là những chi tiết nhỏ nhưng cực kỳ quan trọng, vì khi đã hoàn thiện công trình, việc sửa đường ống ngầm hoặc xử lý thấm dột sẽ tốn gấp nhiều lần so với chi phí đầu tư ban đầu.

3.4. Lỗi thiết kế nhà trọ: Sử dụng vật liệu giá rẻ, thiếu chống thấm và cách nhiệt

Nhiều chủ đầu tư chọn vật liệu rẻ tiền để giảm chi phí, nhưng đó là một sai lầm trong thiết kế nhà trọ. Sơn kém chất lượng, gạch trơn, mái tôn mỏng hoặc xi măng pha loãng đều khiến công trình nhanh xuống cấp. Sau vài mùa mưa, tường ẩm mốc, nền bong gạch, mái dột, không chỉ ảnh hưởng đến kết cấu mà còn khiến người thuê mất thiện cảm.

Cách khắc phục:

• Sử dụng sơn chống thấm và chống nấm mốc cho cả tường trong và ngoài nhà.

• Lát gạch chống trơn ở khu vệ sinh và khu vực giặt phơi, vừa an toàn vừa dễ vệ sinh.

• Lợp mái tôn cách nhiệt hoặc đổ trần bê tông có lớp cách nhiệt PU, giúp giảm nhiệt độ phòng 3–5°C trong mùa nắng.

• Dùng gạch ống hoặc gạch block dày tường 10–20cm để tăng độ bền và khả năng cách âm.

• Kiểm tra chất lượng vật liệu đầu vào (xi măng, cát, sắt thép) và thi công đúng quy trình để tránh thấm nước về sau.

Đầu tư vào vật liệu chất lượng cao có thể làm chi phí ban đầu tăng nhẹ, nhưng bù lại, bạn sẽ tiết kiệm đáng kể chi phí sửa chữa, bảo trì và giữ được hình ảnh khu trọ bền đẹp trong nhiều năm.

3.5. Không lắp đặt thiết bị an toàn điện và chống cháy

Bên cạnh thẩm mỹ, an toàn điện và phòng cháy là yếu tố sống còn trong thiết kế nhà trọ. Một số công trình vẫn bỏ qua cầu dao tự ngắt, dây tiếp địa hoặc hệ thống báo cháy, dẫn đến rủi ro lớn trong quá trình sử dụng.

Cách khắc phục:

• Trang bị aptomat (ELCB) riêng cho từng phòng, có khả năng tự ngắt khi rò điện.

• Lắp dây tiếp đất tại khu bếp và nhà vệ sinh, giảm nguy cơ giật điện.

• Thiết kế hệ thống báo cháy – chữa cháy cơ bản, đặc biệt cho nhà trọ nhiều tầng.

• Kiểm tra tải trọng điện định kỳ, tránh tình trạng cắm nhiều thiết bị cùng ổ gây chập cháy.

Đảm bảo an toàn điện – nước không chỉ giúp người thuê yên tâm mà còn là yếu tố bắt buộc để công trình đạt tiêu chuẩn pháp lý về phòng cháy, chữa cháy.

4. Thiết kế thiếu tiện ích và trải nghiệm người thuê – nguyên nhân khiến phòng ế khách

Trong bối cảnh thị trường cho thuê ngày càng cạnh tranh, người thuê không chỉ tìm một nơi để ở, mà còn mong muốn một không gian sống tiện nghi, an toàn và thoải mái. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà lại chỉ chú trọng tới số lượng phòng, bỏ qua yếu tố trải nghiệm của khách thuê. Kết quả là dù nhà trọ mới xây, giá rẻ, vị trí thuận lợi vẫn ế khách vì người thuê cảm thấy bất tiện và thiếu thỏa mãn khi sinh hoạt hàng ngày.

Dưới đây là những lỗi thiết kế nhà trọ phổ biến liên quan đến tiện ích và trải nghiệm người thuê – cùng giải pháp khắc phục thực tế để giúp khu trọ thu hút và giữ chân khách lâu dài.

4.1. Lỗi thiết kế nhà trọ: Không có khu để xe riêng, an ninh kém

Đây là lỗi gây “mất điểm” nghiêm trọng trong mắt người thuê. Nhiều khu trọ không dành diện tích cho bãi xe riêng, hoặc chỉ tận dụng lối đi, sân nhỏ để xe tạm. Hậu quả là khu vực để xe chật chội, dễ xảy ra va quệt, trộm cắp, và khiến người thuê cảm thấy thiếu an toàn.
Đối với những người đi làm, xe máy là tài sản lớn, nên yếu tố “để xe an toàn” thường được ưu tiên hàng đầu khi chọn trọ.

Cách khắc phục:

• Dành khu vực riêng cho để xe có mái che, sàn chống trơn và cổng khóa an toàn.

• Bố trí camera an ninh tại khu vực ra vào và chỗ để xe, kết nối với màn hình giám sát hoặc thiết bị di động của chủ nhà.

• Nếu diện tích hạn chế, có thể thiết kế để xe tầng trệt hoặc dưới gầm cầu thang (với chiều cao phù hợp), tận dụng diện tích hiệu quả mà vẫn đảm bảo an toàn.

• Lối đi xe ra vào nên rộng tối thiểu 1,8–2m, tránh gây cản trở cho người đi bộ hoặc các phòng tầng dưới.

Một khu trọ có chỗ để xe riêng, sạch sẽ, có mái che và camera sẽ tạo cảm giác yên tâm, giúp người thuê sẵn sàng ở lâu dài, dù giá có cao hơn đôi chút so với khu trọ bình thường.

4.2. Thiếu các tiện ích cơ bản trong sinh hoạt

Một lỗi thiết kế nhà trọ phổ biến khác là thiếu những tiện ích thiết yếu như wifi ổn định, đủ ổ cắm điện, hệ thống chiếu sáng hợp lý hoặc khu nấu ăn tiện dụng. Nhiều căn phòng có không gian khá rộng nhưng lại bố trí ổ điện quá cao, quá ít, hoặc không có chỗ đặt bếp. Việc này khiến người thuê cảm thấy bất tiện, phải tự kéo dây điện, khoan tường hoặc nấu ăn tạm bợ – vừa mất thẩm mỹ vừa nguy hiểm.

Cách khắc phục:

• Thiết kế hệ thống ổ cắm đủ và đúng vị trí, mỗi phòng nên có ít nhất 4–6 ổ cắm, phân bổ hợp lý ở các góc.

• Lắp đặt wifi phủ sóng toàn khu, ưu tiên đặt router ở hành lang trung tâm để tín hiệu ổn định.

• Bố trí khu bếp nhỏ gọn, có bồn rửa, kệ treo và chỗ đặt bếp an toàn, tách biệt khỏi khu ngủ bằng vách kính hoặc tủ.

• Lắp đèn chiếu sáng LED ánh sáng trắng, kết hợp đèn ngủ hoặc đèn bàn cho các vị trí học tập, làm việc.

• Với nhà trọ nhiều tầng, nên có máy bơm tự động và bình nước dự phòng, tránh tình trạng mất nước đột ngột.

Tiện ích cơ bản là yếu tố đầu tiên người thuê kiểm tra khi đến xem phòng. Một phòng trọ đáp ứng đầy đủ wifi, điện nước, bếp và chiếu sáng sẽ luôn có lợi thế cạnh tranh hơn hẳn trên thị trường.

4.3. Màu sắc và thẩm mỹ không đồng bộ, gây cảm giác cũ kỹ

Nhiều chủ nhà cho rằng trọ chỉ cần “ở được” là đủ, nên bỏ qua yếu tố màu sắc, ánh sáng và thẩm mỹ tổng thể. Tuy nhiên, đây lại là yếu tố tác động trực tiếp đến cảm xúc của người thuê. Phòng sơn màu tối, tường lem, ánh sáng vàng yếu hoặc gạch lát rối mắt khiến không gian trở nên chật hẹp, u ám.

Ngoài ra, việc mỗi phòng một kiểu – phòng thì sơn xanh, phòng sơn vàng, hành lang sơn khác – khiến khu trọ thiếu sự đồng nhất, tạo cảm giác tạm bợ, thiếu chuyên nghiệp.

Cách khắc phục:

• Chọn tông màu sáng trung tính (trắng, be, xám nhạt) giúp phòng rộng và sạch hơn.

• Giữ màu sơn đồng bộ toàn khu, tránh dùng quá nhiều gam màu đậm hoặc họa tiết rối.

• Thiết kế hệ thống đèn chiếu sáng ấm áp, đủ sáng ở cả trong phòng và khu hành lang.

• Trang trí tối giản nhưng tinh tế: treo một bức tranh nhỏ, chậu cây mini hoặc rèm cửa màu nhã giúp căn phòng thêm sinh động mà không tốn kém.

Một không gian sáng sủa, gọn gàng, đồng nhất màu sắc sẽ giúp người thuê có ấn tượng tốt ngay từ lần đầu bước vào, tăng khả năng chốt phòng và giữ khách ở lâu.

4.4. Lỗi thiết kế nhà trọ: Không có khu giặt phơi riêng, thiếu không gian sinh hoạt chung

Giặt giũ và phơi đồ là nhu cầu thiết yếu, nhưng nhiều khu trọ vẫn không dành diện tích cho hoạt động này. Người thuê phải phơi đồ ngoài hành lang, cửa phòng hoặc lan can – gây mất mỹ quan và mất riêng tư. Tương tự, một số khu trọ không có không gian sinh hoạt chung khiến người thuê khó giao tiếp, tạo cảm giác xa cách và “ở trọ chứ không ở nhà”.

Cách khắc phục:

• Thiết kế khu giặt phơi tập trung ở tầng thượng hoặc sân sau, có mái che và hệ thống thoát nước riêng.

• Với diện tích hạn chế, có thể sử dụng giàn phơi gắn trần hoặc giàn phơi thông minh, giúp tiết kiệm diện tích mà vẫn đảm bảo phơi đồ sạch sẽ.

• Khu sinh hoạt chung (nếu có thể) nên bố trí một góc nhỏ với bàn ghế, cây xanh hoặc khu để thư giãn, giúp người thuê có không gian nghỉ ngơi sau giờ làm việc.

• Lắp ổ cắm, vòi nước, máy giặt dùng chung tại khu vực giặt phơi để tăng tiện ích cho toàn bộ dãy trọ.

Những chi tiết nhỏ như chỗ phơi đồ, chỗ ngồi chung hay góc xanh không chỉ nâng giá trị căn trọ mà còn giúp người thuê cảm thấy thoải mái, gắn bó hơn – yếu tố then chốt để giữ phòng luôn kín.

Kết luận

Thiết kế là nền tảng quyết định hiệu quả khai thác của một khu nhà trọ. Chỉ cần mắc phải một vài lỗi thiết kế nhà trọ như bố cục chật chội, thiếu sáng, thông gió kém hay vật liệu rẻ tiền, chủ nhà có thể phải đối mặt với tình trạng phòng ế khách, xuống cấp nhanh và chi phí sửa chữa liên tục.

Đầu tư đúng ngay từ khâu thiết kế sẽ giúp công trình bền vững, dễ cho thuê và mang lại dòng tiền ổn định lâu dài. Sau khi hoàn thiện, việc ứng dụng phần mềm Resident sẽ giúp chủ nhà quản lý hiệu quả hơn – từ theo dõi điện nước, thu tiền thuê đến nhắc hạn hợp đồng – đảm bảo mô hình cho thuê vận hành trơn tru, tiết kiệm thời gian và chi phí.