Trong bối cảnh thị trường bất động sản không ngừng biến động, hình thức mua bán nhà đất thông qua việc lập vi bằng ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, liệu đây có phải là một giải pháp an toàn hay tiềm ẩn những rủi ro khó lường? Bài viết này Resident sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc nhà vi bằng là gì, đồng thời cung cấp cái nhìn toàn diện về những vấn đề pháp lý và các lưu ý quan trọng khi tham gia vào loại hình giao dịch này.
1. Khái Niệm Cơ Bản Về Nhà Vi Bằng
Để hiểu về nhà vi bằng, cần nắm rõ vi bằng là gì. Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Giao dịch mua nhà vi bằng (hay “công chứng vi bằng”) diễn ra dưới sự chứng kiến của Thừa phát lại nhưng không phải hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thừa phát lại chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền và giấy tờ, không xác nhận tính hợp pháp của giao dịch, khiến nó trở thành hình thức “lách luật” và không có giá trị pháp lý đầy đủ.
Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP: Vi bằng do văn phòng Thừa phát lại lập, không thay thế văn bản công chứng, chứng thực hay hành chính khác. Nó chỉ có giá trị bằng chứng để Tòa án xem xét khi tranh chấp, hoàn toàn không công nhận quyền sở hữu tài sản.
2. Rủi Ro Tiềm Ẩn Khi Mua Bán
Thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro, và các giao dịch mua bán nhà vi bằng cũng không ngoại lệ. Nhiều người băn khoăn liệu mua nhà vi bằng có an toàn, hay có nguy cơ “mất trắng” số tiền đã bỏ ra?
Trên thực tế, hình thức mua bán này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý đáng kể:
- Nguy cơ tranh chấp sở hữu cao: Không ít trường hợp một căn nhà được bán cho nhiều người cùng lúc, hoặc giao dịch qua nhiều tay, dẫn đến tranh chấp phức tạp.
- Tình trạng pháp lý tài sản không minh bạch: Chủ sở hữu có thể lập vi bằng chuyển nhượng khi tài sản đang bị cầm cố, thế chấp ngân hàng hoặc đã được bán bằng giấy tay cho người khác. Điều này khiến người mua đối mặt nguy cơ mất tài sản.
- Không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp: Do giấy tờ không đủ căn cứ pháp lý và hồ sơ không đúng quy định, hợp đồng mua bán/chuyển nhượng bằng vi bằng không có giá trị pháp lý công nhận quyền sở hữu. Chủ nhà sẽ không có quyền sửa chữa, xây cất, thế chấp hay chuyển nhượng tài sản.
- Giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu: Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán nhà vi bằng có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Khi giao dịch vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả những gì đã nhận (Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015), gây thiệt hại lớn cho bên mua.
Xem thêm: Khám Phá Các Mẫu Bản Vẽ Nhà Cấp 4 Ba Phòng Ngủ Tiện Nghi
3. Những Vấn Đề Quan Trọng Cần Biết Khi Mua Nhà Vi Bằng
3.1. Quy trình lập vi bằng mua nhà
Vi bằng không có giá trị công nhận quyền sở hữu, quy trình lập vi bằng thông thường sẽ bao gồm các bước sau:
- Yêu cầu lập vi bằng: Người có nhu cầu sẽ đến văn phòng Thừa phát lại và điền thông tin vào Phiếu yêu cầu. Văn phòng sẽ tiến hành kiểm tra tính hợp pháp của yêu cầu này.
- Thỏa thuận lập vi bằng: Hai bên thống nhất về các điều khoản như địa điểm, thời gian, chi phí, và nội dung cần lập. Sau khi đồng thuận, người yêu cầu sẽ ký vào phiếu thỏa thuận và nộp chi phí cho Thừa phát lại.
- Thực hiện lập vi bằng: Thừa phát lại sẽ trực tiếp chứng kiến, ghi nhận sự việc một cách khách quan và trung thực. Vi bằng phải được lập bằng văn bản tiếng Việt, bao gồm đầy đủ các thông tin như tên văn phòng, họ tên Thừa phát lại, địa điểm, thời gian, nội dung yêu cầu và lời cam đoan về tính trung thực.
- Thanh lý thỏa thuận: Trước khi nhận vi bằng, khách hàng cần ký vào sổ bàn giao và hoàn tất việc thanh lý thỏa thuận với văn phòng Thừa phát lại.
3.2. Giải đáp các thắc mắc phổ biến về nhà vi bằng
a. “Nhà công chứng vi bằng” nghĩa là gì?
Đây là cách gọi thông dụng cho việc mua nhà vi bằng, tức là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện giao dịch giữa hai bên. Hình thức này thường áp dụng cho những căn nhà, đất chưa có giấy tờ hợp lệ và có giá bán rẻ hơn. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng việc “công chứng vi bằng” chỉ có giá trị làm bằng chứng chứ không công nhận tính hợp pháp của giao dịch mua bán nhà đất.
b. Mua nhà sổ chung công chứng vi bằng có an toàn không?
Nhà sổ chung là tài sản có nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi mua nhà sổ chung vi bằng, rủi ro tranh chấp tăng cao vì vi bằng chỉ chứng minh việc giao nhận tiền và giấy tờ, không chứng nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất trên thực tế vẫn thuộc về người bán, người mua không có quyền pháp lý đối với tài sản.
c. Có làm sổ hồng được không?
Câu trả lời là KHÔNG THỂ. Pháp luật hiện hành quy định rõ ràng rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực để làm cơ sở cấp sổ hồng. Vi bằng không có giá trị thay thế cho văn bản công chứng hay chứng thực, do đó không thể dùng để thực hiện các thủ tục sang tên, đổi chủ hay đăng ký biến động cho bên mua nhà.
d. Có làm hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú được không?
- Đối với hộ khẩu: Nhà vi bằng có thể được xem xét đăng ký thường trú nếu không thuộc các địa điểm bị cấm đăng ký theo Luật Cư trú 2020. Để làm được điều này, người mua cần có giấy xác nhận của UBND cấp xã/phường về việc nhà ở, đất ở không có tranh chấp, có nhà đất ở ổn định, kèm theo hợp đồng mua bán nhà đất (dù là vi bằng) để chứng minh chỗ ở hợp pháp.
- Đối với tạm trú: Vi bằng tự thân nó không đủ để chứng minh chỗ ở hợp pháp. Bạn cần có văn bản cam kết về việc chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của mình và xác nhận của chính quyền địa phương về việc không có tranh chấp đất đai để đăng ký tạm trú.
e. Nhà vi bằng có bán được không?
Căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015 (khoản 2 Điều 117 và Điều 122), giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng có thể bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Vì vậy, việc chuyển nhượng lại nhà vi bằng là rất khó khăn và tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao.
f. Nhà vi bằng có vay ngân hàng được không?
KHÔNG THỂ. Theo quy định pháp luật hiện hành, ngân hàng chỉ chấp nhận những tài sản có đầy đủ đảm bảo về mặt pháp lý để làm tài sản cầm cố, thế chấp. Vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ, không được xem là văn bản pháp lý công nhận quyền sở hữu. Do đó, nhà vi bằng không được chấp nhận làm tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng.
Xem thêm: Hợp đồng thuê nhà viết tay có hiệu lực không?
4. Kết Luận
Qua những thông tin chi tiết trên, hy vọng bạn đã có cái nhìn toàn diện và rõ ràng hơn về khái niệm nhà vi bằng cùng những rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Mặc dù các giao dịch nhà vi bằng thường có mức giá hấp dẫn, nhưng sự thiếu hụt về mặt pháp lý có thể dẫn đến những hệ lụy nghiêm trọng, thậm chí là mất trắng tài sản đã đầu tư. Resident luôn khuyến nghị người mua nhà đất nên tìm hiểu kỹ lưỡng mọi khía cạnh pháp lý và ưu tiên các giao dịch có đầy đủ giấy tờ, được công chứng hợp lệ để đảm bảo an toàn tối đa cho quyền lợi của mình.
