Hướng dẫn khai thuế cho thuê nhà online chi tiết nhất

Trong thời đại số, việc khai thuế cho thuê nhà online đã trở thành nghĩa vụ bắt buộc đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản. Nhiều chủ nhà vẫn lúng túng với câu hỏi: “Dưới 100 triệu/năm có phải khai thuế không?”, “Giá thuê đã gồm thuế hay chưa?”, hoặc “Khi nào bắt đầu dùng số định danh cá nhân thay mã số thuế?”

Bài viết này của Resident.vn sẽ hướng dẫn chi tiết từng bước khai thuế cho thuê nhà online — từ quy định pháp lý mới nhất, thời hạn kê khai, cho đến cách khai và nộp hồ sơ trên cổng thuedientu.gdt.gov.vn. Bạn sẽ biết cách thực hiện đúng, tránh sai sót và rủi ro bị xử phạt.

1. Cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm có phải khai thuế không?

1.1. Phân biệt “kê khai thuế” và “nộp thuế”

Một nhầm lẫn phổ biến là xem “kê khai thuế” và “nộp thuế” là một. Thực tế:

• Kê khai thuế: gửi tờ khai, hồ sơ cho cơ quan thuế để ghi nhận thu nhập từ cho thuê.

• Nộp thuế: khi có số thuế phát sinh, bạn phải thực sự chuyển tiền thuế vào ngân sách.

Theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC, nếu cá nhân có doanh thu từ cho thuê tài sản ≤ 100 triệu đồng/năm, thì không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, cá nhân vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế trừ các trường hợp được miễn (ví dụ: ngừng kinh doanh, chấm dứt mã số thuế, không phát sinh thu nhập…) — nghĩa là việc kê khai vẫn bắt buộc, dù không “đóng tiền thuế”.

Kết luận:

Cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm vẫn phải khai thuế, chỉ là không phải nộp tiền thuế. Việc khai thuế giúp cơ quan nhà nước ghi nhận tình trạng cho thuê và tránh hiểu nhầm là trốn thuế.

1.2. Trường hợp không thuê trọn năm

Nếu hợp đồng cho thuê chỉ diễn ra trong một phần năm (ví dụ bắt đầu giữa năm, hoặc chấm dứt giữa năm) thì doanh thu chịu thuế được xác định theo phần phát sinh thực tế trong năm đó, không tính trọn cả năm 100 triệu. Luật và Thông tư cho phép tính linh hoạt khi thời gian cho thuê không trọn năm.

Nên khi bạn nhập “kỳ khai” theo khoảng phát sinh thực tế, dùng doanh thu thực tế phát sinh để xác định có phải nộp thuế hay không.

Xem thêm: Thuế cho thuê nhà 2026: Những thay đổi quan trọng bạn cần biết

2. Giá tính thuế GTGT & chuyển sang số định danh cá nhân

2.1. Nghị định 181/2025 — “Giá tính thuế GTGT là số tiền cho thuê chưa có thuế”

Từ 01/07/2025, theo Nghị định 181/2025/NĐ-CP, quy định mới về giá tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản:

Giá tính thuế GTGT đối với cho thuê tài sản là số tiền cho thuê chưa có thuế GTGT, tức là giá thuê hợp đồng nếu đã được xác định “giá chưa thuế”. 

Trước đây, khi hợp đồng đã bao gồm phần thuế, người ta tính ngược để tách ra. Nhưng từ 01/7/2025, nếu hợp đồng ghi rõ “giá thuê chưa thuế”, thì giá đó dùng để tính thuế. 

Do đó, trong tờ khai bạn nhập giá thuê chưa có thuế GTGT nếu hợp đồng đã đặt theo cách này. Nếu hợp đồng hiện tại của bạn dùng giá “đã bao gồm thuế”, bạn vẫn phải quy đổi để tính căn cứ thuế GTGT đúng theo quy định mới.

2.2. Số định danh cá nhân thay mã số thuế từ 01/07/2025

Một thay đổi quan trọng khác: Từ ngày 1/7/2025, số định danh cá nhân (CCCD) sẽ thay thế mã số thuế đối với cá nhân, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh. 

• Nếu bạn đã có mã số thuế trước 1/7/2025 và thông tin đăng ký thuế trùng khớp với dữ liệu quốc gia về dân cư (CSDLQGDC), thì cơ quan thuế sẽ tự động chuyển đổi sang số định danh cá nhân không phát sinh thủ tục hành chính. 

• Nếu thông tin không khớp, mã số thuế sẽ được đưa vào trạng thái “chờ cập nhật thông tin số định danh cá nhân” và bạn phải thực hiện thủ tục bổ sung, điều chỉnh để đồng bộ. 

• Từ 1/7/2025, mọi hồ sơ thuế, kê khai, điều chỉnh đều sử dụng số định danh cá nhân thay mã số thuế cũ. 

Với thay đổi này, trong bài viết bạn nên cập nhật phần “đăng ký mã số thuế cá nhân” thành “đăng ký thuế cá nhân/kiểm tra chuyển đổi sang số định danh cá nhân”.

3. Thời hạn khai thuế cho thuê nhà online 

Thời hạn khai thuế từ Thông tư 40/2021 vẫn giữ giá trị, nhưng bạn cần lưu ý khi phần mềm, hệ thống thuế điện tử hỗ trợ chuyển đổi mã định danh:

→ Thời hạn nộp thuế (nếu có phát sinh thuế) cũng đồng thời là ngày cuối cùng của hạn nộp tờ khai kê.

Nếu chậm nộp hồ sơ hoặc tiền thuế, bạn có thể bị xử phạt theo quy định quản lý thuế.

Ví dụ: Hợp đồng thuê có thời hạn 02 năm từ ngày 15/01/2024 – 14/01/2026

– Hợp đồng thỏa thuận thanh toán tiền thuê 03 tháng/lần.

– Giá thuê: 10 triệu đồng/tháng (đã bao gồm các loại thuế).

– Bên thuê có trách nhiệm khai và nộp thuế.

Nếu chọn khai và nộp thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán thì cứ 03 tháng phải khai 01 tờ khai. Cụ thể:

Nếu chọn khai và nộp thuế theo năm dương lịch thì thời hạn khai và nộp thuế chậm nhất là ngày 31/01 năm sau. Cụ thể:

Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Chi cục Thuế nơi có bất động sản cho thuê

Xem thêm: Định giá nhà cho thuê như thế nào để không bị lỗ?

4. Quy trình khai thuế cho thuê nhà online 

Bước 1. Truy cập & đăng nhập cổng thuế điện tử

• Vào https://thuedientu.gdt.gov.vn → chọn Cá nhân → Đăng nhập 

• Nhập mã số thuế/ số định danh cá nhân, mã kiểm tra và mật khẩu

Nếu bạn chưa có tài khoản thuế cá nhân, cần đăng ký theo hướng dẫn của cơ quan thuế địa phương. Khi đổi sang số định danh, hệ thống sẽ hỗ trợ cập nhật thông tin.

Bước 2. Chọn tờ khai & hình thức kê khai

• Vào Khai thuế → Khai thuế cho thuê tài sản

• Chọn mẫu tờ khai 01/TTS (TT40/2021) – tiếp tục

• Kiểm tra xem đã đúng cơ quan thuế cần nộp tờ khai chưa. Tại ô Loại tờ khai chọn Loại tờ khai: “Tờ khai chính thức”

• Hình thức kê khai: “Lần thanh toán” (nếu khai theo kỳ)

• Điền “Từ ngày – Đến ngày” tương ứng kỳ khai (ví dụ điền 1/7/2025- 30/9/2025)

Bước 3. Bảng kê chi tiết hợp đồng (01/ĐK-TTS)

1. Ở cuối tờ khai 01/TTS, bấm “01/ĐK-TTS – Bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản”. 

2. Điền thông tin theo từng ô:

3. Khi hệ thống hỏi: “Bạn vừa thay đổi kỳ thanh toán, có muốn hệ thống tự chia kỳ không?” ->  Bấm OK để hệ thống tự tạo các dòng kỳ thanh toán.

Bước 4. Nhập giá thuê & thông tin thuế

• Tại [19], Điền giá cho thuê 1 tháng đã bao gồm thuế. Điền đầy đủ từ dòng đầu tiên tới dòng cuối cùng.

  – Nếu giá ổn định đến hết thời hạn cho thuê thì điền 01 giá, nếu có thay đổi theo thời gian thì điền đúng giá thay đổi theo từng khoảng thời gian.

  – Nếu hợp đồng chưa bao gồm thuế thì phải lấy giá đó chia cho 0,9 để được giá đã bao gồm thuế.

• Hệ thống sẽ tính:

  • GTGT 5% trên giá chưa thuế

  • Thuế TNCN 5% (nếu hợp đồng chịu thuế)

• Tổng thuế phải nộp tính theo quy định mới nếu có phát sinh

• Tại [23]: Tích vào ô đầu tiên

Bước 5. Hoàn thành hợp đồng & nộp tờ khai thuế cho thuê nhà online

•  Tại [27]: Trạng thái hợp đồng: chọn “Hợp đồng khai lần đầu” → hệ thống tự động cấp mã hợp đồng ->Copy, lưu lại mã hợp đồng để sử dụng khi khai các kỳ tiếp theo của hợp đồng này.

• Tiếp theo, bấm “Hoàn thành kê khai” → kéo xuống kiểm tra lại số liệu đã đúng chưa

• Sau đó, bấm kết xuất XML → Bấm Nộp tờ khai → Đính kèm hợp đồng (PDF hoặc ảnh)

• Nhập mã OTP → hoàn tất gửi hồ sơ

Bước 6. Kỳ khai thuế cho thuê nhà online tiếp theo

Khai tương tự như trên, chỉ khác một số thông tin:

• Ở Bước 3: Phần điền Từ ngày Đến ngày: Điền đúng kỳ thanh toán kê khai

• Tại [27], chọn trạng thái hợp đồng: “Hợp đồng đã khai không thay đổi”

• Tại [28], copy và dán mã hợp đồng đã được cấp ở lần khai đầu

Lưu ý: Chỉ đính kèm hợp đồng nếu có thay đổi hoặc phụ lục

5. Tra cứu & in tờ khai thuế cho thuê nhà online

Bước 1: Chọn Tra cứu → Tờ khai

Bước 2: Nhập số định danh cá nhân / mã số thuế, chọn khoảng thời gian → Tra cứu

Bước 3: Nhấn biểu tượng mũi tên để tải file XML (dùng iTax Viewer để mở và in tờ khai nếu cần)

Lưu ý: Hệ thống thuế sau 1/7/2025 sẽ sử dụng số định danh cá nhân, nên khi tra cứu bạn nên dùng số định danh cá nhân thay mã số thuế.

6. Những lỗi thường gặp & cách khắc phục

6.1. Những lỗi khai thuế cho thuê nhà online thường gặp

1. Nhập sai thời hạn hợp đồng → hệ thống chia kỳ thanh toán sai → phải khai lại.

2. Giá thuê chưa bao gồm thuế → cần nhân hệ số hoặc chia 0,9 để ra giá đã gồm thuế.

3. Không khai khi kết thúc hợp đồng sớm → bị tính thuế cho cả thời gian không cho thuê.

4. Sai cơ quan thuế nơi nộp → dẫn đến hồ sơ bị trả về hoặc không ghi nhận.

5. Chưa có mã số thuế cá nhân → không thể đăng nhập hệ thống khai điện tử.

6.2. Cách khắc phục

• Kiểm tra kỹ hợp đồng, thời hạn và giá trị thanh toán.

• Nếu hợp đồng chấm dứt sớm, cần khai tờ khai điều chỉnh/bổ sung trên cổng điện tử.

• Ghi nhớ mã hợp đồng do hệ thống cấp để sử dụng ổn định trong suốt thời hạn cho thuê.

Xem thêm: Top 10 phần mềm quản lý nhà trọ phổ biến nhất

7. Một số câu hỏi thường gặp khi khai thuế cho thuê nhà online

7.1. Dưới 100 triệu/năm có cần nộp thuế không?

Không. Nhưng vẫn phải khai thuế online để cơ quan thuế xác nhận doanh thu thực tế.

7.2. Có thể khai thay cho người thân không?

Có, nếu có ủy quyền hợp pháp hoặc hợp đồng ghi rõ bên thuê khai thay.

7.3. Nếu quên hạn nộp thuế thì sao?

Theo quy định, nộp trễ sẽ bị phạt hành chính tùy số ngày chậm và có thể phải nộp bổ sung tiền thuế phát sinh.

7.4.  Có thể khai thuế cho thuê nhà online bằng điện thoại không?

Hiện nay, Tổng cục Thuế chưa hỗ trợ mobile app cho cá nhân cho thuê nhà, bạn nên thao tác trên máy tính hoặc laptop để tránh lỗi.

Việc khai thuế cho thuê nhà online đã trở thành quy chuẩn bắt buộc và an toàn hơn khi thực hiện đúng thủ tục. Với các cập nhật mới năm 2025 — đặc biệt là giá tính thuế GTGT từ nhà cho thuê và chuyển đổi mã số thuế sang số định danh cá nhân — bạn cần kiểm tra hợp đồng và thông tin cá nhân kỹ lưỡng trước khi thực hiện kê khai.