Khi bắt đầu tìm hiểu mô hình lưu trú, đa số chủ nhà đều đặt câu hỏi chi phí kinh doanh homestay gồm những gì và cần chuẩn bị bao nhiêu vốn để vận hành một homestay hoàn chỉnh. Chi phí kinh doanh homestay không chỉ dừng lại ở tiền thuê nhà hay trang trí nội thất mà là tổng hợp của mặt bằng, cải tạo, thiết bị, vận hành, marketing và dự phòng phát sinh. Mức chi phí này thay đổi theo quy mô và cải tạo, nhưng phổ biến nhất trên thị trường hiện nay là mô hình từ bốn đến sáu phòng, phù hợp với nhà nguyên căn hoặc căn hộ nhiều phòng. Bài viết sau đây Resident sẽ cung cấp bảng dự toán chi tiết dựa trên mô hình thực tế 4-6 phòng để bạn hình dung rõ số vốn cần chuẩn bị.
1. Chi phí kinh doanh homestay cho mặt bằng và thuê nhà 4–6 phòng
Chi phí mặt bằng là một phần quan trọng trong tổng chi phí kinh doanh homestay, đặc biệt với mô hình bốn đến sáu phòng. Tùy vào việc thuê nhà hay sử dụng nhà sở hữu sẵn, mức chi phí sẽ có sự chênh lệch đáng kể.
1.1. Chi phí kinh doanh homestay với trường hợp nhà đi thuê
Nếu lựa chọn thuê nhà, mức giá thuê một căn phù hợp để cải tạo thành homestay thường dao động từ 15.000.000 đến 50.000.000 đồng/tháng, tùy theo vị trí, diện tích và hiện trạng công trình. Chủ nhà thường yêu cầu đặt cọc từ hai đến ba tháng, nên chi phí ban đầu dành cho mặt bằng rơi vào khoảng 45.000.000 đến 150.000.000 đồng. Đây là con số phổ biến tại các thành phố lớn hoặc khu vực gần biển, trung tâm du lịch.
Khi ký hợp đồng thuê, thời hạn hợp đồng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí kinh doanh homestay. Hợp đồng ngắn dưới hai năm khiến chủ đầu tư chịu áp lực hoàn vốn cao, trong khi hợp đồng từ ba đến năm năm giúp phân bổ chi phí và giảm rủi ro gián đoạn. Một số chủ homestay thương lượng giảm giá bằng cách trả trước sáu đến mười hai tháng giúp giảm tổng chi phí thuê từ 10% đến 20%.
1.2. Chi phí kinh doanh homestay với trường hợp nhà sở hữu sẵn
Nếu sử dụng nhà riêng, chi phí mặt bằng gần như bằng không nhưng bù lại chi phí cải tạo thường cao hơn. Những căn nhà đã xuống cấp hoặc không phù hợp công năng sẽ cần cải tạo từ 50.000.000 đến 150.000.000 đồng để phân chia thành bốn đến sáu phòng đạt chuẩn. Ngược lại, những căn nhà còn mới, bố cục hợp lý và hệ thống điện nước ổn định sẽ tiết kiệm đáng kể chi phí đầu tư ban đầu, chỉ cần sửa chữa nhẹ để phù hợp với tiêu chuẩn vận hành homestay.
Với mô hình bốn đến sáu phòng, mức chi phí mặt bằng hợp lý nhất khi thuê nhà thường nằm trong khoảng 15.000.000 đến 35.000.000 đồng/tháng, đủ để đảm bảo khả năng hoàn vốn trong 12 đến 24 tháng, đồng thời giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu hoạt động.
2. Chi phí kinh doanh homestay khi cải tạo và xây dựng theo thực tế thị trường
Chi phí cải tạo là khoản tạo ra sự khác biệt lớn nhất trong tổng chi phí kinh doanh homestay, đặc biệt với mô hình bốn đến sáu phòng. Mức chi phí thay đổi mạnh tùy hiện trạng căn nhà, mức độ xuống cấp và tiêu chuẩn hoàn thiện mà chủ đầu tư hướng tới.
2.1. Cải tạo nhẹ: áp dụng cho nhà còn mới
Nếu căn nhà còn mới hoặc đã từng sử dụng để cho thuê, chi phí cải tạo chỉ ở mức cơ bản. Các hạng mục như sơn tường, thay sàn, cải thiện hệ thống chiếu sáng, chỉnh lại điện nước và bố trí nội thất nhẹ thường tiêu tốn từ 50.000.000 đến 150.000.000 đồng. Đây là mức chi phù hợp với những căn nhà có kết cấu tốt, không cần đập phá hoặc thay đổi công năng. Với mô hình 4–6 phòng, cải tạo nhẹ giúp rút ngắn thời gian thi công và giảm áp lực vốn ban đầu.
2.2. Cải tạo toàn diện: áp dụng cho nhà cũ hoặc bố cục không phù hợp
Với những căn nhà cũ, xuống cấp hoặc phân chia phòng chưa hợp lý, chi phí cải tạo sẽ cao hơn đáng kể. Khi phải làm lại toàn bộ nhà vệ sinh, xử lý thấm, xây thêm vách ngăn, nâng cấp hệ thống điện nước hoặc cải tạo lại từng tầng, tổng chi phí thường dao động từ 150.000.000 đến 400.000.000 đồng. Mức chi này bao gồm nhân công, vật liệu, hoàn thiện và các khoản phát sinh trong quá trình thi công. Tuy tốn kém hơn nhưng cải tạo toàn diện giúp homestay đạt chất lượng đồng nhất và nâng cao trải nghiệm khách lưu trú.
2.3. Xây dựng mới hoàn toàn: chi phí cao nhưng ổn định dài hạn
Nếu chủ nhà muốn xây đồng bộ theo tiêu chuẩn riêng, việc xây mới homestay 4–6 phòng thường cần ngân sách từ 2.000.000.000 đến 4.000.000.000 đồng. Chi phí này bao gồm xây thô, hoàn thiện nội ngoại thất, thiết kế kiến trúc, thi công cảnh quan và lắp đặt hệ thống kỹ thuật. Đây là lựa chọn phù hợp với những mô hình định hướng lâu dài, muốn kiểm soát hoàn toàn chất lượng không gian và hạn chế các rủi ro về công trình cũ.
Chi phí cải tạo hay xây mới đều chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí kinh doanh homestay, bởi chúng quyết định chất lượng, trải nghiệm và khả năng khai thác phòng trong nhiều năm. Việc đánh giá kỹ hiện trạng trước khi thi công giúp hạn chế phát sinh, đảm bảo chi phí không vượt quá dự toán ban đầu.
Xem thêm: Nhà Trọ Homestay Là Gì? Những Lợi Ích Và Lưu Ý Khi Thuê
3. Chi phí kinh doanh homestay cho nội thất và thiết bị cho từng phòng
Chi phí nội thất và thiết bị luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí kinh doanh homestay, bởi đây là yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến trải nghiệm của khách. Với mô hình bốn đến sáu phòng, mức đầu tư cho mỗi phòng thay đổi tùy theo phong cách thiết kế và phân khúc khách hàng mà homestay hướng đến.
3.1. Chi phí nội thất cho từng phòng: cơ bản – trung cấp – cao cấp
Ở mức đầu tư cơ bản, nội thất mỗi phòng thường cần từ 7.000.000 đến 15.000.000 đồng, bao gồm giường, nệm, drap, rèm cửa, bàn nhỏ, tủ treo tường và đèn trang trí. Đây là mức phù hợp với những homestay nhắm đến khách du lịch tiết kiệm hoặc khu vực có cạnh tranh thấp. Khi muốn nâng cấp không gian để thu hút khách trung cấp, chi phí nội thất mỗi phòng tăng lên 20.000.000 đến 40.000.000 đồng, bao gồm giường gỗ tốt, tủ lớn, bàn làm việc, ghế lounge, tranh treo tường, thảm và các chi tiết décor tạo bản sắc. Với mức đầu tư này, tổng chi phí nội thất cho bốn đến sáu phòng thường nằm trong 120.000.000 đến 240.000.000 đồng, mang lại cảm giác đồng bộ và chuyên nghiệp hơn.
3.2. Chi phí thiết bị điện tử và đồ dùng sinh hoạt
Bên cạnh nội thất, thiết bị điện tử là nhóm chi phí quan trọng khác. Một máy điều hòa có giá từ 8.000.000 đến 12.000.000 đồng, máy nước nóng từ 2.000.000 đến 3.000.000 đồng, còn tủ lạnh mini dao động 3.000.000 đến 5.000.000 đồng. Những thiết bị sinh hoạt như bếp từ, ấm đun nước, nồi cơm điện và bộ dụng cụ bếp thường tiêu tốn thêm 3.000.000 đến 5.000.000 đồng cho mỗi phòng. Nếu homestay có khu bếp chung hoặc phòng sinh hoạt chung, chi phí tổng thể có thể tăng từ 10.000.000 đến 30.000.000 đồng tùy mức trang bị.
Tính tổng thể, chi phí nội thất và thiết bị cho mô hình homestay bốn đến sáu phòng thường dao động từ 100.000.000 đến 300.000.000 đồng, tùy mức độ hoàn thiện. Đây là khoản đầu tư quyết định khả năng cạnh tranh của homestay, bởi khách luôn ưu tiên những phòng có nội thất đẹp, sạch sẽ và có phong cách rõ rệt.
4. Chi phí kinh doanh homestay cho nội thất và tiện nghi từng phòng
Bên cạnh phần nội thất tổng thể, chi phí dành riêng cho tiện nghi trong từng phòng cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm lưu trú. Với mô hình bốn đến sáu phòng, mỗi phòng cần đạt mức tiện nghi tối thiểu để đảm bảo chất lượng vận hành đồng nhất. Chi phí này thường thấp hơn so với chi phí nội thất chính nhưng lại tác động mạnh đến đánh giá của khách và khả năng quay lại.
4.1. Tiện nghi cơ bản cho phòng homestay tiêu chuẩn
Ở mức đầu tư cơ bản, mỗi phòng cần trang bị giường nệm tốt, bộ drap gối mới, rèm cửa chống nắng, đèn ngủ, quạt hoặc máy điều hòa, bàn nhỏ và gương. Chi phí dành cho các tiện nghi tối thiểu này thường dao động từ 5.000.000 đến 10.000.000 đồng/phòng. Đây là mức phù hợp với homestay hướng đến khách du lịch tiết kiệm hoặc khách lưu trú ngắn ngày. Dù là mức đầu tư thấp, các tiện nghi cơ bản vẫn cần được lựa chọn cẩn thận để phòng đảm bảo sự sạch sẽ, thoải mái và đầy đủ công năng.
4.2. Tiện nghi nâng cao cho phân khúc trung cấp và cao cấp
Với phân khúc trung cấp, chủ homestay cần bổ sung thêm các tiện ích như tủ lạnh mini, bàn làm việc lớn, máy sấy tóc, bộ ấm trà, kệ trang trí và thùng rác inox. Những tiện nghi này nâng mức chi phí lên khoảng 10.000.000 đến 18.000.000 đồng/phòng, phù hợp cho homestay nằm ở trung tâm thành phố hoặc nơi có nhiều khách công tác. Khi định vị ở phân khúc cao hơn, mỗi phòng cần thêm TV smart từ 32 đến 43 inch với giá 4.000.000 đến 7.000.000 đồng, bàn trang điểm từ 1.000.000 đến 2.500.000 đồng, kệ sách và đèn trang trí đồng bộ. Bộ chăn ga cao cấp cũng có chi phí từ 1.500.000 đến 3.000.000 đồng, góp phần hoàn thiện không gian.
Với đầy đủ tiện nghi nâng cao, tổng chi phí cho một phòng cao cấp có thể nằm trong khoảng 18.000.000 đến 30.000.000 đồng. Tính trung bình, chi phí tiện nghi riêng cho mô hình bốn đến sáu phòng thường nằm trong 40.000.000 đến 120.000.000 đồng, tùy phong cách và tiêu chuẩn dịch vụ. Dù không phải khoản đầu tư lớn nhất, tiện nghi phòng đóng vai trò quan trọng trong việc giữ chân khách và nâng cao đánh giá của homestay.
Xem thêm: 7 Chiến Lược Kinh Doanh Homestay Giúp Đột Phá Doanh Thu
5. Chi phí kinh doanh homestay cho pháp lý và hồ sơ bắt buộc để vận hành homestay
Trong tổng chi phí kinh doanh homestay, chi phí pháp lý không chiếm tỷ trọng lớn nhưng lại giữ vai trò quyết định trong việc đảm bảo mô hình vận hành đúng quy định. Với homestay bốn đến sáu phòng, chủ đầu tư cần hoàn thiện đầy đủ giấy phép, hồ sơ an ninh trật tự và các yêu cầu phòng cháy chữa cháy để tránh rủi ro bị kiểm tra hoặc xử phạt trong quá trình hoạt động.
5.1. Các loại giấy phép cần thiết và chi phí thực tế
Để được phép hoạt động, homestay phải đăng ký kinh doanh dịch vụ lưu trú theo hình thức hộ kinh doanh cá thể hoặc doanh nghiệp nhỏ. Chi phí làm giấy phép kinh doanh thường dao động từ 300.000 đến 1.000.000 đồng, tùy theo địa phương và thủ tục hành chính liên quan. Một số giấy tờ cần công chứng, xác nhận hoặc bổ sung ngành nghề có thể phát sinh thêm 200.000 đến 500.000 đồng.
Ngoài giấy phép kinh doanh, homestay cần đăng ký an ninh trật tự nếu hoạt động trong khu dân cư. Khoản phí này thường không lớn, chỉ ở mức 300.000 đến 700.000 đồng, nhưng yêu cầu hồ sơ phải hoàn chỉnh theo quy định của công an địa phương. Với những căn nhà có hệ thống điện công suất lớn hoặc thiết bị vận hành liên tục, cơ quan chức năng có thể yêu cầu kiểm định an toàn phòng cháy chữa cháy, trong đó tem kiểm định và hồ sơ liên quan thường dao động từ 500.000 đến 2.000.000 đồng.
5.2. Chi phí pháp lý bổ sung đối với nhà thuê và xây mới
Nếu homestay cải tạo từ nhà thuê, một loại chi phí pháp lý khác có thể phát sinh là thỏa thuận sửa chữa hoặc bổ sung công năng. Một số chủ nhà yêu cầu phụ thu từ 1.000.000 đến 5.000.000 đồng khi bên thuê muốn cải tạo lớn hoặc thay đổi cấu trúc căn nhà. Trường hợp xây dựng mới hoàn toàn, chủ đầu tư phải xin phép xây dựng và hoàn thiện bản vẽ kỹ thuật, chi phí này dao động từ 5.000.000 đến 20.000.000 đồng, tùy mức độ phức tạp của công trình.
Dù chi phí pháp lý không lớn so với tổng chi phí kinh doanh homestay, nhưng hoàn thiện đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu giúp mô hình vận hành an toàn, minh bạch và tránh gián đoạn bởi các thủ tục kiểm tra đột xuất.
6. Chi phí kinh doanh homestay cho marketing và quảng bá cho homestay mới
Trong tổng chi phí kinh doanh homestay, marketing là yếu tố quyết định khả năng thu hút khách trong giai đoạn vận hành ban đầu. Với mô hình bốn đến sáu phòng, việc đầu tư cho hình ảnh, nội dung và các kênh quảng bá là bước không thể thiếu để tạo độ nhận diện và tăng tỉ lệ đặt phòng ngay từ tháng đầu hoạt động.
6.1. Chi phí hình ảnh và xây dựng nội dung ban đầu
Một homestay mới thường cần bộ ảnh phòng chuyên nghiệp để đăng lên các nền tảng OTA và mạng xã hội. Chi phí chụp ảnh thường dao động từ 2.000.000 đến 10.000.000 đồng, tùy số lượng góc chụp, yêu cầu ánh sáng và chất lượng nhiếp ảnh gia. Khoản chi này chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí marketing ban đầu, nhưng mang lại hiệu quả rõ rệt vì hình ảnh đẹp giúp tăng tỉ lệ đặt phòng và cải thiện thứ hạng hiển thị trên các trang OTA. Ngoài ra, chi phí dựng nội dung mô tả phòng, chỉnh sửa hình ảnh và tối ưu hồ sơ trên nền tảng thường dao động thêm 500.000 đến 1.500.000 đồng.
6.2. Chi phí quảng bá trên OTA và mạng xã hội
Các nền tảng như Booking, Agoda, Airbnb hay Luxstay không thu phí đăng ký nhưng trừ hoa hồng mỗi lượt đặt phòng, thường từ 10% đến 25%. Đây là khoản chi gián tiếp nhưng ảnh hưởng mạnh đến tổng chi phí kinh doanh homestay, đặc biệt trong sáu tháng đầu khi nguồn khách chủ yếu đến từ OTA. Để giảm phụ thuộc, nhiều homestay kết hợp quảng bá trên Facebook, TikTok hoặc Google Maps. Ngân sách quảng cáo phù hợp cho giai đoạn mới thường nằm trong khoảng 3.000.000 đến 8.000.000 đồng/tháng, tùy mức độ cạnh tranh và mục tiêu tiếp cận khách.
Ngoài các kênh online, một số homestay triển khai tiếp thị địa phương bằng cách hợp tác với quán cà phê, dịch vụ du lịch hoặc các điểm check-in trong khu vực. Chi phí in brochure, voucher hoặc thỏa thuận giới thiệu thường dao động từ 500.000 đến 2.000.000 đồng, nhưng hiệu quả mang lại khá tốt cho những khu vực đông khách nội địa.
Tổng thể, chi phí marketing cho homestay 4–6 phòng thường nằm trong khoảng 3.000.000 đến 15.000.000 đồng trong giai đoạn đầu. Mức đầu tư phù hợp giúp tăng công suất phòng, xây dựng hình ảnh chuyên nghiệp và rút ngắn thời gian hoàn vốn.
Xem thêm: Phí hoa hồng OTA là gì? Kênh OTA nào có mức phí hấp dẫn nhất
7. Chi phí phát sinh khi kinh doanh homestay và mức dự phòng cần chuẩn bị
Trong quá trình vận hành, chi phí phát sinh là yếu tố không thể tránh khỏi và luôn chiếm một phần trong tổng chi phí kinh doanh homestay. Với mô hình bốn đến sáu phòng, những khoản phát sinh thường xuất hiện định kỳ do tần suất sử dụng cao của thiết bị và nội thất, đặc biệt trong mùa cao điểm du lịch.
7.1. Phát sinh định kỳ từ bảo trì và tiêu hao hằng tháng
Những chi phí phát sinh thường gặp nhất bao gồm thay mới vật dụng tiêu hao, bảo trì hệ thống điện nước, thay bóng đèn, sửa nhỏ đồ nội thất hoặc thay ga gối hư hỏng. Chi phí cho những hạng mục này dao động khoảng 1.000.000 đến 3.000.000 đồng/tháng, tùy tuổi thọ thiết bị và chất lượng đầu tư ban đầu. Khi homestay có công suất phòng cao, mức phát sinh định kỳ có thể tăng lên, đặc biệt nếu khách sử dụng nhiều thiết bị cùng lúc hoặc lưu trú dài ngày.
7.2. Phát sinh đột xuất do hư hỏng thiết bị và xử lý sự cố
Ngoài chi phí định kỳ, homestay thường gặp các khoản chi đột xuất như máy lạnh hỏng, rò rỉ đường ống nước, hư khóa cửa, bình nóng lạnh không hoạt động hoặc tường bị bẩn cần sơn lại. Những sự cố này có thể tiêu tốn từ 500.000 đến 5.000.000 đồng mỗi lần tùy mức độ hư hỏng. Các thiết bị điện tử như máy lạnh và bình nóng lạnh có tuổi thọ cao nhưng dễ hỏng khi hoạt động liên tục, đặc biệt ở homestay có công suất phòng từ 70% trở lên. Nếu homestay đầu tư nội thất giá rẻ, tốc độ xuống cấp nhanh khiến chi phí phát sinh đột xuất tăng nhiều hơn.
7.3. Mức dự phòng nên chuẩn bị theo quy mô đầu tư
Để tránh bị động về tài chính, mức dự phòng hợp lý cho homestay thường bằng 10% đến 15% tổng vốn đầu tư ban đầu. Với mô hình cải tạo khoảng 500.000.000 đồng, khoản dự phòng nên nằm trong 50.000.000 đến 75.000.000 đồng. Homestay đầu tư từ 700.000.000 đồng trở lên nên chuẩn bị dự phòng từ 80.000.000 đến 120.000.000 đồng để có thể xử lý mọi tình huống mà không ảnh hưởng đến dòng tiền vận hành.
Khoản dự phòng này giúp homestay duy trì chất lượng dịch vụ ổn định, hạn chế gián đoạn hoạt động và đảm bảo công suất phòng không bị ảnh hưởng khi có sự cố bất ngờ xảy ra.
Kết luận
Chi phí kinh doanh homestay phụ thuộc lớn vào hiện trạng mặt bằng, mức độ cải tạo và tiêu chuẩn tiện nghi mà chủ nhà hướng tới, nhưng với mô hình bốn đến sáu phòng, phần lớn chủ đầu tư đều cần chuẩn bị nguồn vốn tương đối rõ ràng cho từng hạng mục. Khi nắm được chi phí cho thuê nhà, cải tạo, nội thất, thiết bị, marketing và khoản dự phòng phát sinh, quá trình vận hành sẽ chủ động hơn và tránh được tình trạng đội chi phí ngoài kế hoạch.
Một dự toán sát thực tế không chỉ giúp kiểm soát dòng tiền mà còn rút ngắn thời gian hoàn vốn và nâng cao hiệu quả khai thác phòng. Với sự chuẩn bị đúng mức và chiến lược vận hành phù hợp, homestay hoàn toàn có thể trở thành mô hình kinh doanh bền vững, ổn định và tạo lợi nhuận lâu dài.
