Bạn đang sở hữu và kinh doanh nhà trọ, nhưng vẫn còn nhiều băn khoăn về các quy định liên quan đến thuế cho thuê nhà trọ? Bài viết này của Resident sẽ tổng hợp và giải đáp những câu hỏi thường gặp nhất, giúp các chủ nhà hiểu rõ hơn về nghĩa vụ thuế cho thuê nhà trọ của mình theo quy định pháp luật hiện hành.
1. Kinh Doanh Nhà Trọ Có Phải Nộp Thuế Không?
Trả lời: Có. Bất kỳ hoạt động kinh doanh nào phát sinh doanh thu đều thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định của pháp luật. Kinh doanh nhà trọ là hoạt động tạo ra thu nhập từ việc cho thuê tài sản, do đó, chủ nhà có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế.
Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà trọ có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở lên phải nộp thuế. Nếu doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm thì không phải nộp thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và Thu nhập cá nhân (TNCN).
2. Các Loại Thuế Cần Nộp Khi Cho Thuê Nhà Trọ Là Gì?
Trả lời: Khi kinh doanh nhà trọ, cá nhân cho thuê nhà thường phải nộp các loại thuế sau nếu có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm:
- Thuế Giá trị gia tăng (GTGT): 5% trên doanh thu chịu thuế.
- Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): 5% trên doanh thu chịu thuế.
- Cách tính: Số thuế phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5% (GTGT) + Doanh thu tính thuế x 5% (TNCN), tổng cộng là 10% trên doanh thu chịu thuế
- Lệ phí môn bài: Mức lệ phí môn bài phụ thuộc vào doanh thu bình quân năm liền kề trước đó:
- Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm.
- Doanh thu trên 300 triệu đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm.
- Doanh thu trên 100 triệu đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.
- Doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống: Không phải nộp lệ phí môn bài
3. Tiền Điện Nước Có Bị Tính Vào Doanh Thu Chịu Thuế Cho Thuê Nhà Trọ Không?
Trả lời:
- Trường hợp chủ nhà trực tiếp ký hợp đồng với công ty điện lực, nước sạch và thu lại từ người thuê đúng giá quy định: Tiền điện, nước thường được coi là khoản thu hộ cho bên thứ ba và không tính vào doanh thu chịu thuế cho thuê nhà trọ.
- Trường hợp chủ nhà thu tiền điện, nước theo giá thỏa thuận (cao hơn giá quy định): Nếu chủ nhà có dấu hiệu kinh doanh điện, nước (tức là thu tiền điện, nước với giá cao hơn giá quy định của Nhà nước để hưởng lợi nhuận), khoản chênh lệch này có thể bị xem xét là doanh thu từ hoạt động kinh doanh khác và có thể bị tính thuế riêng. Để tránh rủi ro, chủ nhà nên thu đúng theo giá nhà nước quy định và ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà.
4. Thuê Nhà Để Cho Thuê Lại, Thuế Cho Thuê Nhà Trọ Tính Trên Phần Chênh Lệch Hay Toàn Bộ Doanh Thu?
Trả lời: Khi bạn thuê nhà để cho thuê lại với mục đích kinh doanh, tạo lợi nhuận thường xuyên, hoạt động này được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế cho thuê nhà trọ đầy đủ (bao gồm thuế môn bài, thuế TNCN, thuế GTGT) trên toàn bộ doanh thu mà bạn thu được từ người thuê lại, không phải trên phần chênh lệch.
5. Thuế Cho Thuê Nhà Trọ Có Được Giảm Trừ Gia Cảnh Không?
Trả lời: Không. Giảm trừ gia cảnh là quy định áp dụng đối với thu nhập từ kinh doanh, tiền lương, tiền công. Thu nhập từ cho thuê tài sản (bao gồm cho thuê nhà trọ) là một loại thu nhập chịu thuế TNCN riêng biệt và không được áp dụng giảm trừ gia cảnh.
6. Khai Thuế Cho Thuê Nhà Trọ Khi Vợ Chồng Cùng Đứng Tên?
Trả lời: Khi vợ chồng cùng đứng tên trong hợp đồng cho thuê nhà, việc kê khai thuế có thể do một người đứng ra đại diện kê khai và nộp toàn bộ nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà. Người đại diện này sẽ là đối tượng nộp thuế GTGT và TNCN nếu thu nhập từ việc cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng/năm.
7. Vừa Đi Làm, Vừa Cho Thuê Nhà Trọ Có Phải Nộp Thuế 2 Lần Không?
Trả lời: Không phải nộp thuế 2 lần, mà là bạn có 2 nguồn thu nhập khác nhau và mỗi nguồn thu nhập chịu quy định thuế riêng biệt:
- Thu nhập từ tiền lương, tiền công: Tính thuế TNCN theo biểu lũy tiến từng phần, có áp dụng giảm trừ gia cảnh.
- Thu nhập từ cho thuê nhà trọ: Tính thuế GTGT và thuế TNCN theo tỷ lệ 5% trên doanh thu chịu thuế (nếu trên 100 triệu/năm), không áp dụng giảm trừ gia cảnh.
Mỗi nguồn thu nhập sẽ được kê khai và nộp thuế độc lập.
8. Trường Hợp Nào Không Phải Nộp Thuế Cho Thuê Nhà Trọ?
Trả lời: Cá nhân kinh doanh nhà trọ không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống. Ngưỡng này áp dụng cho tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của tất cả các hợp đồng cho thuê tài sản của cá nhân.
9. Có Cần Đăng Ký Kinh Doanh Khi Cho Thuê Nhà Trọ Không?
Trả lời: Có. Cho thuê nhà trọ là một hoạt động kinh doanh tạo ra doanh thu. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên phải thực hiện đăng ký kinh doanh, thường dưới hình thức hộ kinh doanh.
Nếu quy mô kinh doanh lớn hơn (ví dụ: chuỗi nhà trọ, doanh thu lớn), có thể cần phải xem xét thành lập doanh nghiệp (công ty). Việc đăng ký kinh doanh giúp chủ nhà hoạt động hợp pháp, rõ ràng về nghĩa vụ thuế và quản lý.
10. Cách Tính Doanh Thu Để Xác Định Ngưỡng Chịu Thuế Cho Thuê Nhà Trọ 100 Triệu Đồng/Năm?
Trả lời: Doanh thu 100 triệu đồng/năm để xác định ngưỡng chịu thuế là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của tất cả các hợp đồng cho thuê tài sản của cá nhân (Ví dụ: tổng doanh thu từ cho thuê nhà, cho thuê kho bãi, cho thuê phương tiện…).
11. Có Cần Làm Hợp Đồng Cho Thuê Nhà Để Kê Khai Thuế Không?
Trả lời: Có. Hợp đồng cho thuê nhà là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định nghĩa vụ thuế cho thuê nhà trọ. Khi kê khai thuế, bản sao hợp đồng thuê tài sản và phụ lục hợp đồng (nếu có) là một trong những tài liệu bắt buộc trong hồ sơ khai thuế.
12. Thủ Tục Kê Khai Và Nộp Thuế Như Thế Nào?
Trả lời:
- Kê khai thuế: Cá nhân cho thuê nhà có thể lựa chọn kê khai theo từng lần phát sinh hoặc kê khai theo năm.
- Kê khai theo từng lần phát sinh: Áp dụng cho hợp đồng cho thuê có thời hạn dưới 01 năm hoặc hợp đồng không xác định thời hạn nhưng có thanh toán định kỳ theo tháng/quý. Tờ khai thuế nộp chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê hoặc từ ngày ký hợp đồng thuê (nếu là hợp đồng thuê dài hạn) hoặc từ ngày nhận tiền (nếu là trả tiền trước).
- Khai thuế theo năm dương lịch: Áp dụng cho hợp đồng cho thuê tài sản có thời hạn từ 01 năm trở lên và thanh toán định kỳ theo năm. Tờ khai thuế được nộp chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
- Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế: Tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có nhà cho thuê.
- Hồ sơ khai thuế: Thường bao gồm Tờ khai thuế theo Mẫu số 01/TTS, Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê nhà theo Mẫu số 01-1/BK-TTS (đối với lần khai đầu tiên), bản sao hợp đồng thuê tài sản, bản sao giấy tờ tùy thân của chủ nhà.
Xem thêm: Hướng Dẫn Chi Tiết Kê Khai và Nộp Thuế Cho Thuê Nhà
13. Nếu Bên Thuê Trả Trước Tiền Thuê Nhà Trọ Nhiều Năm, Thuế Tính Thế Nào?
Trả lời: Trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm, bạn có thể lựa chọn một trong hai cách khai thuế sau:
- Khai và nộp 1 lần toàn bộ số thuế: Bạn sẽ khai và nộp toàn bộ số thuế trên tổng doanh thu nhận được một lần duy nhất.
- Khai theo từng năm (phân bổ doanh thu): Bạn cũng có thể đăng ký với cơ quan thuế để phân bổ doanh thu và nộp thuế theo từng năm. Tức là, mỗi năm bạn sẽ khai và nộp thuế trên phần doanh thu tương ứng của năm đó.
14. Có Bị Phạt Nếu Chậm Kê Khai Nộp Thuế Cho Thuê Nhà Trọ Không?
Trả lời: Có. Việc chậm kê khai hoặc chậm nộp thuế sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế, cụ thể là Nghị định 125/2020/NĐ-CP. Mức phạt chậm nộp hồ sơ khai thuế phổ biến là:
- Chậm từ 01 đến 05 ngày: Cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
- Chậm từ 61 đến 90 ngày: Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng.
Ngoài ra, còn có tiền chậm nộp thuế tính theo ngày và có thể áp dụng các hình thức xử phạt khác nếu có hành vi trốn thuế.
15. Lãi Tiền Vay Để Xây Nhà Trọ Có Được Trừ Khi Tính Thuế Không?
Trả lời: Đối với cá nhân cho thuê nhà, lãi tiền vay để xây dựng nhà trọ không được trực tiếp trừ vào doanh thu tính thuế GTGT và TNCN theo tỷ lệ cố định 5% như đã nêu ở trên. Các chi phí phát sinh (như lãi vay, chi phí sửa chữa…) không được trừ khi tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân theo phương pháp khoán.
Quy định về giảm trừ chi phí, bao gồm lãi tiền vay, thường áp dụng cho thu nhập từ kinh doanh (khi bạn đăng ký là hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp và tính thuế theo phương pháp kê khai) hoặc thu nhập từ tiền lương, tiền công.
Lời kết
Hy vọng bài viết này đã giải đáp được phần nào những thắc mắc của các chủ nhà về thuế cho thuê nhà trọ. Việc nắm vững và thực hiện đúng nghĩa vụ thuế không chỉ giúp bạn tránh được các rủi ro pháp lý mà còn góp phần xây dựng một môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh.
Bạn còn câu hỏi nào khác về thuế cho thuê nhà trọ cần được Resident giải đáp không?
