Khi cho thuê nhà, chủ nhà không chỉ ký hợp đồng và nhận tiền mà còn phải thực hiện nghĩa vụ khai báo cho thuê nhà theo đúng quy định. Nếu không khai báo đúng hạn, bạn có thể bị xử phạt hoặc truy thu thuế. Vậy quy trình khai báo cho thuê nhà gồm những bước nào, cần chuẩn bị hồ sơ gì, và thời hạn ra sao? Bài viết này Resident sẽ phân tích chi tiết để bạn thực hiện đúng luật và tránh rủi ro pháp lý.
1. Khai báo cho thuê nhà là gì?
Khai báo cho thuê nhà là thủ tục pháp lý bắt buộc đối với cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản như căn hộ, phòng trọ, nhà phố, mặt bằng kinh doanh hoặc nhà xưởng. Theo quy định, cá nhân cho thuê được xem là cá nhân kinh doanh và phải đăng ký thuế, kê khai và nộp thuế theo đúng quy trình.
Thực hiện khai báo giúp cơ quan thuế quản lý nguồn thu, đồng thời đảm bảo hoạt động kinh doanh của chủ nhà minh bạch, hợp pháp. Nếu không khai báo, chủ nhà có thể bị phạt hành chính, bị tính lãi chậm nộp, thậm chí bị truy thu nhiều năm.
2. Ngưỡng chịu thuế và các loại thuế phải nộp
Pháp luật quy định, nếu tổng doanh thu từ cho thuê trong năm không vượt quá 100 triệu đồng, chủ nhà được miễn thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí môn bài. Nếu doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên, chủ nhà sẽ phải kê khai và nộp thuế đầy đủ.
Các khoản chính bao gồm:
-
Thuế GTGT: 5% trên doanh thu.
-
Thuế TNCN: 5% trên doanh thu.
-
Lệ phí môn bài: 300.000 – 1.000.000 đồng/năm tùy mức doanh thu.
Ví dụ, nếu cho thuê một căn hộ với giá 15 triệu đồng/tháng, doanh thu năm là 180 triệu đồng. Khi đó, chủ nhà phải nộp 9 triệu đồng thuế GTGT, 9 triệu đồng thuế TNCN và 300.000 đồng lệ phí môn bài, tổng cộng 18,3 triệu đồng.
Trong trường hợp hợp đồng thanh toán trả trước nhiều năm, doanh thu phải phân bổ bình quân cho từng năm dương lịch. Cách tính này giúp xác định đúng ngưỡng miễn thuế và số tiền phải nộp mỗi năm, tránh bị truy thu do khai sai.
Xem thêm: 8 Điều khoản hợp đồng quan trọng khi cho thuê nhà
3. Quy trình khai báo cho thuê nhà theo quy định
Toàn bộ thủ tục khai báo cho thuê nhà được chia thành ba bước cơ bản: đăng ký thuế, kê khai tờ khai 01/TTS và nộp thuế. Nếu thực hiện đầy đủ, chủ nhà sẽ tránh được rủi ro pháp lý, an tâm khai thác tài sản.
Bước 1: Đăng ký thuế và tài khoản giao dịch điện tử
Chủ nhà lần đầu cho thuê phải nộp hồ sơ đăng ký thuế tại chi cục thuế nơi có bất động sản. Hồ sơ gồm tờ khai 03-ĐK-TCT, hợp đồng cho thuê (bản photo kèm bản gốc để đối chiếu), và giấy ủy quyền nếu có người đi thay.
Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực, hồ sơ phải được nộp để cơ quan thuế cấp mã số thuế và tài khoản đăng nhập hệ thống thuedientu.gdt.gov.vn. Tài khoản này thường được gửi qua SMS hoặc email và là điều kiện bắt buộc để kê khai sau này.
Việc đăng ký đúng thời hạn là cực kỳ quan trọng. Nếu trễ hạn, chủ nhà có thể bị phạt vi phạm hành chính và phải làm lại thủ tục phức tạp hơn.
Bước 2: Khai tờ khai 01/TTS cho thuê tài sản
Sau khi đã có tài khoản, chủ nhà đăng nhập cổng Thuế điện tử để khai mẫu 01/TTS. Thông tin cần điền bao gồm kỳ tính thuế, số hợp đồng, kỳ thanh toán, địa chỉ tài sản và doanh thu. Hệ thống sẽ tự động tính số thuế GTGT và TNCN phải nộp dựa trên tỷ lệ 5% + 5%.
Thời hạn nộp tờ khai tùy thuộc vào hợp đồng:
-
Nếu khai theo kỳ thanh toán (tháng hoặc quý), hạn cuối là ngày thứ 10 kể từ khi kỳ thuê bắt đầu.
-
Nếu khai theo năm, hạn cuối là ngày 31/01 của năm sau.
Ví dụ, với hợp đồng cho thuê căn hộ 15 triệu đồng/tháng, doanh thu năm là 180 triệu đồng. Khi nộp tờ khai, hệ thống sẽ hiển thị số thuế phải nộp là 18 triệu đồng/năm (9 triệu GTGT + 9 triệu TNCN), kèm lệ phí môn bài 300.000 đồng. Nếu không nộp tờ khai đúng hạn, chủ nhà có thể bị phạt chậm khai và tính tiền chậm nộp.
Bước 3: Nộp thuế qua eTax Mobile hoặc ngân hàng
Sau khi hoàn tất tờ khai 01/TTS, chủ nhà phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Cách nhanh nhất là sử dụng ứng dụng eTax Mobile, đăng nhập bằng mã số thuế, liên kết ngân hàng, nhập OTP và xác nhận thanh toán.
Trong trường hợp chưa đăng ký nộp điện tử, chủ nhà có thể nộp trực tiếp tại ngân hàng ủy nhiệm thu hoặc qua internet banking của các ngân hàng liên kết với Tổng cục Thuế. Bất kể phương thức nào, cần lưu lại chứng từ nộp để làm bằng chứng đối chiếu sau này.
Xem thêm: Thuế cho thuê nhà 2026: Những thay đổi quan trọng bạn cần biết
4. Những lưu ý khi khai báo cho thuê nhà
Thực tế cho thấy, mỗi địa phương có thể có cách áp dụng khác nhau. Có nơi yêu cầu cá nhân cho thuê phải đăng ký hộ kinh doanh, nhất là khi cho thuê nhiều phòng trọ hoặc quy mô lớn. Tuy nhiên, cũng có địa phương chỉ yêu cầu khai báo bằng mẫu 01/TTS và nộp thuế đầy đủ. Vì vậy, để chắc chắn, chủ nhà nên liên hệ trực tiếp chi cục thuế nơi có tài sản.
Ngoài ra, việc khai báo đúng hạn giúp tránh rủi ro pháp lý. Nếu chậm, chủ nhà sẽ bị xử phạt, truy thu, thậm chí tiền phạt cộng dồn còn cao hơn cả số thuế gốc. Do đó, việc ghi nhớ mốc thời gian 10 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực hoặc 31/01 năm sau nếu khai theo năm là cực kỳ quan trọng.
Trong một số trường hợp, doanh nghiệp hoặc tổ chức thuê nhà có thể đứng ra khai và nộp thuế thay cho chủ nhà. Tuy nhiên, điều này cần được thỏa thuận rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp.
Kết luận
Thủ tục khai báo cho thuê nhà không hề phức tạp nếu nắm vững ba bước: đăng ký thuế, khai tờ khai 01/TTS và nộp thuế đúng hạn. Điều cốt lõi là chủ nhà phải chủ động, tuân thủ thời hạn quy định và thực hiện chính xác. Khi khai báo đúng, bạn sẽ tránh được rủi ro pháp lý, an tâm khai thác tài sản và đảm bảo hoạt động cho thuê bền vững.
