Kinh nghiệm cho thuê căn hộ chung cư giúp hạn chế 80% rủi ro

Cho thuê căn hộ chung cư không chỉ là một cách tạo ra thu nhập thụ động mà còn là một cơ hội đầu tư đầy tiềm năng. Tuy nhiên, việc này cũng đi kèm với không ít rủi ro mà nếu không có kinh nghiệm và sự chuẩn bị kỹ lưỡng, bạn có thể dễ dàng rơi vào những tình huống không mong muốn. Trong bài viết này, Resident sẽ chia sẻ những kinh nghiệm quý báu giúp bạn cho thuê căn hộ chung cư một cách hiệu quả, từ đó hạn chế tới 80% rủi ro thường gặp. Cùng khám phá những bí quyết để bạn có thể an tâm và tự tin hơn trong hành trình cho thuê căn hộ của mình.

1. Thực trạng thị trường cho thuê căn hộ chung cư

Có thể nói, các loại hình đầu tư căn hộ cho thuê hiện nay đang ngày càng trở nên đa dạng và là một “mảnh đất” có sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư bất động sản.

Hà Nội và TP.HCM, hai thành phố lớn tập trung nhiều hoạt động kinh tế và kỹ thuật, thu hút một lượng lớn dân nhập cư trong và ngoài nước đến sinh sống và lập nghiệp. Điều này khiến dân số ở hai thành phố này tăng nhanh, kéo theo nhu cầu về nơi ở cũng gia tăng. Từ các cặp vợ chồng mới cưới, sinh viên theo học tại các trường đại học, cao đẳng, đến các bạn trẻ yêu thích cuộc sống độc lập, tất cả đều có nhu cầu thuê căn hộ.

So với việc sở hữu hoặc thuê một ngôi nhà, việc thuê một căn hộ chung cư mang lại nhiều tiện lợi hơn cho người sử dụng. Căn hộ chung cư không chỉ thuận lợi về môi trường sống, cơ sở vật chất và điều kiện sinh hoạt, mà còn thuận tiện về giao thông, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của người thuê. Thêm vào đó, các căn hộ chung cư được phân chia từ phân khúc cao cấp đến bình dân, phù hợp với điều kiện kinh tế đa dạng của người thuê.

Các nhà đầu tư bất động sản ngày càng chuyển sang thị trường cho thuê căn hộ chung cư. Ngoài nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng cao, các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm ngân hàng hay chứng khoán lại có mức sinh lời thấp và tiềm ẩn nhiều rủi ro, khiến việc đầu tư căn hộ cho thuê trở thành sự lựa chọn hợp lý.

Về mặt nguồn vốn ban đầu, căn hộ chung cư có giá mềm hơn so với các loại bất động sản khác như biệt thự, nhà phố hoặc đất nền ở vị trí đẹp, trong khi khả năng thu hồi vốn và sinh lời lại cao. Có thể nói, cho thuê căn hộ là một hình thức đầu tư dài hạn hiệu quả.

2. Những rủi ro khi đầu tư cho thuê căn hộ

Đầu tư căn hộ cho thuê có thể gặp những rủi ro từ cả phía chủ đầu tư dự án lẫn khách thuê chung cư.

Vấn đề pháp lý chung cư luôn là một mối quan tâm lớn. Trong thời kỳ mà việc xây dựng và mua bán chung cư trở nên phổ biến, không phải tất cả các chủ đầu tư đều có uy tín và kinh doanh chân chính. Một số chủ đầu tư gian dối, không tuân thủ quy định pháp luật, vi phạm xây dựng và gặp các vấn đề pháp lý dẫn đến tình trạng tranh chấp.

Ngoài ra, nhiều dự án bị quảng cáo quá đà, tạo ra những cơn sốt ảo nhằm nâng giá bán, khiến nhiều nhà đầu tư sập bẫy. Nguồn cung căn hộ ngày càng phong phú và đa dạng, tạo nhiều cơ hội cho khách hàng lựa chọn. Nếu căn hộ bạn đầu tư không có vị trí tốt, thiết kế đẹp hoặc có vấn đề về giá cả, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Sau khi cho thuê, chủ căn hộ cũng có thể gặp phải những rủi ro từ phía khách thuê. Căn hộ chung cư thường được cho thuê trong thời hạn dài, ít nhất từ 3-6 tháng. Tuy nhiên, không phải khách thuê nào cũng lịch sự, văn minh và có thái độ sống tốt. Nếu chủ nhà không kiểm soát chặt chẽ, có thể gặp phải những khách thuê gây ra các vấn đề như ở bẩn, cãi vã với hàng xóm, vi phạm quy định chung cư, hoặc thậm chí biến căn hộ thành nơi phạm pháp như ăn uống nhậu nhẹt, chứa chấp mại dâm, hút chích. Điều này có thể khiến chủ nhà gặp rắc rối với công an khi hỗ trợ điều tra và ảnh hưởng đến uy tín cũng như tài sản của họ.

3. Những kinh nghiệm cho thuê căn hộ chung cư để tránh rủi ro

Để hạn chế các rủi ro thường gặp và đảm bảo việc đầu tư cho thuê căn hộ sinh lời ổn định, chủ đầu tư nên lưu ý các điểm sau:

3.1. Làm mới trước khi cho thuê căn hộ

Điều đầu tiên gây ấn tượng với người đi xem căn hộ để thuê chính là hình thức của căn hộ. Vì vậy, trước khi quảng cáo cho thuê, bạn cần chắc chắn rằng căn hộ của mình đã được tân trang mới mẻ. Điều này sẽ giúp bạn tiếp cận với nhiều người thuê tiềm năng hơn và cho thuê với mức giá tốt hơn. Hãy khảo sát và sửa sang lại một số hạng mục: sơn lại tường nếu đã cũ, sửa chữa các vết nứt. Cửa chính và cửa sổ cũng cần được đảm bảo chắc chắn và mới mẻ. Ngoài ra, có thể trồng thêm một số chậu cây cảnh nhỏ ở khu vực ban công để tạo sự tươi tắn.

Đối với nội thất trong nhà, hãy xem xét và loại bỏ những món đồ cũ kỹ, không cần thiết, đồng thời mua bổ sung một số nội thất mới. Bạn cũng nên kiểm tra và sửa chữa lại hệ thống đường ống, nhà vệ sinh và đặc biệt chú ý đến tiêu chuẩn phòng chống cháy nổ.

Cuối cùng, hãy vệ sinh căn hộ sạch sẽ, thường xuyên mở cửa để không gian thoáng đãng, không có mùi ẩm mốc. Đảm bảo rằng căn hộ của bạn đang ở trong tình trạng tốt nhất khi khách đến xem.

Xem thêm: Bí quyết thiết kế căn hộ 25m2 đẹp tiện nghi như căn hộ cao cấp

3.2. Xác định đối tượng cho thuê phù hợp

Tùy thuộc vào vị trí, thiết kế, diện tích và tình trạng của căn hộ, bạn có thể xác định đối tượng khách hàng mục tiêu của mình. Đây là bước đầu tiên quan trọng để giúp bạn lập kế hoạch tu sửa, quảng cáo, cũng như xác định phương thức thanh toán và giá cả hợp lý cho căn hộ. Điều này cũng giúp bạn tiếp cận đúng thị trường và thu hút những khách hàng tiềm năng một cách nhanh chóng hơn.

Với căn hộ cao cấp nằm ở vị trí trung tâm trong các dự án danh tiếng, đối tượng hướng đến có thể là người nước ngoài làm việc tại Việt Nam hoặc những người có thu nhập cao. Đối với căn hộ tầm trung, đối tượng khách hàng có thể là các cặp vợ chồng mới cưới, nhân viên văn phòng, hoặc những người có tài chính tầm trung. Căn hộ giá rẻ phù hợp với người độc thân, nhóm sinh viên, hoặc lao động phổ thông.

3.3. Phân tích, so sánh đưa ra mức giá thuê căn hộ hợp lý

Trước tiên, bạn cần dựa vào các yếu tố như vị trí căn hộ (hướng, tầng), view nhìn, diện tích, tình trạng nội thất, và khả năng kinh doanh hoặc làm văn phòng đại diện để xác định giá trị thực của căn hộ. Sau đó, tham khảo giá cho thuê trên thị trường hoặc trong các khu vực lân cận. Hãy dự trù các khoản chi phí kiểm tra, nâng cấp căn hộ định kỳ và sửa chữa, bảo trì các thiết bị tiện ích khi cần, rồi mới định ra mức giá cho thuê hợp lý.

Thị trường cho thuê căn hộ hiện nay đang có sự cạnh tranh mạnh mẽ, vì vậy, bạn có thể đưa ra mức giá mềm hơn so với mặt bằng chung để thu hút khách hàng và có được các hợp đồng thuê dài hạn. Tuy nhiên, không nên đưa ra mức giá quá thấp so với thị trường vì có thể gây ra hệ lụy xấu. Thông thường, chủ nhà sẽ điều chỉnh tiền cho thuê hàng năm dựa trên chỉ số lạm phát và giá cả hàng hóa trên thị trường, nên bạn không cần lo lắng về các khoản bù lỗ khi hạ giá cho thuê ban đầu. Nếu chưa biết cách định giá, bạn có thể tìm đến các công ty môi giới bất động sản để được hỗ trợ và tư vấn cụ thể.

3.4. Kết hợp bên thứ 3 để cho thuê căn hộ chung cư

Có nhiều cách để thông tin về căn hộ của bạn được nhiều người biết đến, bao gồm:

• Quảng cáo: Trong thời đại bùng nổ thông tin, bạn có thể tận dụng các kênh quảng cáo để tiếp cận khách hàng. Đầu tiên, hãy nhờ bạn bè, người thân giới thiệu – phương thức truyền miệng luôn hiệu quả. Bên cạnh đó, bạn có thể đăng tải thông tin trên các kênh mạng xã hội như Facebook, Zalo cá nhân hoặc các trang rao vặt bất động sản uy tín. Nhiều người chỉ cần đầu tư một số tiền nhỏ để chạy quảng cáo đã thu hút được nhiều khách hàng đến xem nhà.
• Kết hợp với công ty môi giới: Bạn cũng có thể hợp tác với một công ty môi giới. Việc này mang lại nhiều lợi ích, chẳng hạn như giúp bạn định giá thuê phù hợp. Hơn nữa, khi ủy thác cho họ, bạn sẽ không cần mất nhiều thời gian cho việc quảng cáo và tìm hiểu thị trường. Cách này phù hợp với những người bận rộn, vì đơn vị môi giới sẽ thực hiện tất cả các công việc liên quan, giúp bạn chuyên tâm vào công việc khác. Tuy nhiên, hãy chọn những đơn vị uy tín và thỏa thuận rõ ràng về quảng cáo, hoa hồng để tránh rủi ro.

Xem thêm: 10 cách tìm khách thuê nhà nhanh chóng bảo đảm thành công

3.5. Lựa chọn khách để cho thuê căn hộ chung cư phù hợp

Ban đầu, có thể bạn thấy việc này không cần thiết đối với người cho thuê căn hộ, vì chỉ cần khách hàng đồng ý với mức giá là có thể cho thuê ngay. Tuy nhiên, việc lựa chọn kỹ càng vẫn rất quan trọng. Nếu chọn đúng đối tượng phù hợp, họ sẽ thuê lâu hơn và ổn định hơn. Hơn nữa, những người thuê có ý thức sẽ bảo vệ tài sản trong căn hộ tốt hơn.

Nếu bạn cho thuê căn hộ giá rẻ, đối tượng phù hợp có thể là những người còn độc thân hoặc nhân viên văn phòng. Đối với căn hộ cao cấp, bạn nên hướng đến những cặp vợ chồng mới cưới, người có thu nhập khá hoặc người nước ngoài. Còn nếu bạn muốn cho thuê căn hộ shophouse, các doanh nghiệp nhỏ hoặc công ty mới thành lập sẽ là đối tượng ưu tiên.

Khi khách đến xem nhà, hãy chú ý thái độ của họ và đặt nhiều câu hỏi để hiểu rõ hơn về họ. Đây là cách giúp bạn lựa chọn được người thuê phù hợp nhất. Ngoài ra, khi cho thuê căn hộ, bạn nên nói rõ về quy định số người ở và yêu cầu bảo quản tài sản trong nhà.

Xem thêm: Top 10 phần mềm quản lý nhà cho thuê tốt nhất thị trường

3.6. Lưu ý khi ký kết hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư

Hợp đồng là cơ sở pháp lý quan trọng, thiết lập mối quan hệ ràng buộc giữa chủ nhà và khách thuê. Để đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng, mọi điều khoản, quy định, thông tin, quyền và nghĩa vụ của hai bên cần được đặt ra một cách chi tiết. Trong hợp đồng cần được lưu ý đến các yếu tố như tiền đặt cọc, thời hạn thuê, giá thuê, người chịu trách nhiệm đóng thuế, và tình trạng hiện trạng của căn hộ. Ngoài ra, các thỏa thuận bằng miệng như giờ giấc, việc sử dụng đồ đạc và số lượng người ở cũng cần được ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp sau này.

Để giảm thiểu các rủi ro khi cho thuê căn hộ, chủ nhà nên chuẩn bị sẵn một bản hợp đồng chi tiết với những điều khoản rõ ràng dành cho khách thuê. Những nội dung này cần được phác thảo một cách cụ thể và dễ hiểu. Hợp đồng là nền tảng quan trọng để giải quyết các vấn đề phát sinh mà hai bên không mong đợi xảy ra.

Hãy chú ý đến những điểm quan trọng sau đây khi lập hợp đồng thuê nhà:

• Yêu cầu khách thuê đặt cọc nếu họ đồng ý thuê nhà. Thông thường, cọc có thể tương đương 1-3 tháng tiền thuê.
• Thông báo rõ cho người thuê những hạn chế về việc sửa đổi cấu trúc nhà mà không có sự đồng ý của chủ nhà.
• Nêu rõ quy định về việc sử dụng nội thất, vệ sinh môi trường, và bảo đảm an ninh trật tự.
• Đưa ra các điều khoản xử lý rõ ràng đối với các hành vi vi phạm.
• Xác định ai sẽ chịu trách nhiệm đóng thuế hàng tháng.
• Trong hợp đồng, ghi rõ số tiền thuê bằng Việt Nam đồng để tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu hóa.
• Thỏa thuận về việc điều chỉnh giá thuê trong thời gian thuê, ví dụ như trong hợp đồng 5 năm, có thể điều chỉnh giá sau 1-2 năm.
• Xác định rõ liệu người thuê có được phép cho thuê lại căn nhà hay không.
• Đối với thuê từ 6 tháng trở lên, cần có văn bản chứng nhận của cơ quan công chứng để bảo đảm tính pháp lý.

Xem thêm: Tổng hợp mẫu hợp đồng cho thuê nhà phổ biến 2024

3.7. Tạo mối quan hệ tốt với khách hàng

Khi tiếp đón khách xem nhà, hãy quan tâm đến thái độ của họ và hỏi xem họ có cảm thấy thoải mái với điều kiện hiện tại của căn nhà không, có gặp phải bất tiện nào trong quá trình sinh hoạt không để có thể giải quyết kịp thời. Điều này giúp bạn tạo được thiện cảm từ khách hàng và tăng khả năng kí hợp đồng thuê dài hạn. Nếu người thuê rời đi sau này nhưng đã xây dựng một mối quan hệ tốt, họ có thể giới thiệu bạn cho bạn bè hoặc đồng nghiệp của họ. Điều này giúp bạn tìm kiếm khách hàng mới một cách nhanh chóng mà không cần phải bỏ nhiều chi phí vào quảng cáo hoặc môi giới bất động sản.

Ngoài ra, chủ nhà cũng có thể yêu cầu ban quản lý chung cư theo dõi và thông báo ngay khi người thuê vi phạm các quy định của chung cư hoặc pháp luật.

3.8. Quản lý hiệu quả để tối ưu chi phí khi cho thuê căn hộ chung cư

3.9. Những lưu ý khi đóng thuế cho thuê căn hộ chung cư