Cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm là trường hợp được nhiều chủ nhà quan tâm khi chính sách thuế mới được áp dụng từ năm 2026. Theo quy định hiện hành, cá nhân có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản không quá 1 tỷ đồng/năm không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, không phải nộp thuế không đồng nghĩa với việc chủ nhà được bỏ qua hoàn toàn các thủ tục thông báo với cơ quan thuế.
Đối với cá nhân lựa chọn phương thức thông báo doanh thu 2 lần trong năm, thời hạn thực hiện lần đầu là ngày 31/7/2026. Hai nội dung cần kiểm tra gồm:
- Thông báo doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản.
- Cung cấp thông tin tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử sử dụng cho hoạt động cho thuê.
1. Cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ có phải nộp thuế không?
Từ năm 2026, cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp:
- Thuế giá trị gia tăng.
- Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động cho thuê bất động sản.
Ngưỡng 1 tỷ đồng được xác định trên tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản trong năm, không tính riêng từng căn nhà, từng phòng trọ hoặc từng hợp đồng.
Ví dụ, một cá nhân có doanh thu từ nhà trọ là 500 triệu đồng, căn hộ cho thuê là 280 triệu đồng và mặt bằng cho thuê là 170 triệu đồng. Tổng doanh thu cả năm là 950 triệu đồng.
Trường hợp này thuộc nhóm cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ, nên không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
2. Hai việc người cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ cần thực hiện
2.1. Thông báo doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản
Dù không phát sinh thuế GTGT và thuế TNCN phải nộp, cá nhân cho thuê bất động sản vẫn cần thông báo doanh thu với cơ quan thuế theo phương thức đã lựa chọn.
Người cho thuê có thể lựa chọn:
- Thông báo doanh thu một lần trong năm.
- Thông báo doanh thu hai lần trong năm.
Nếu lựa chọn thông báo một lần, thời hạn chậm nhất là ngày 31/1 của năm tiếp theo. Với doanh thu phát sinh trong năm 2026, hạn thông báo là ngày 31/1/2027.
Nếu lựa chọn thông báo hai lần, thời hạn gồm:
- Lần thứ nhất: chậm nhất ngày 31/7/2026.
- Lần thứ hai: chậm nhất ngày 31/1/2027.
Như vậy, mốc ngày 31/7/2026 chỉ áp dụng với cá nhân lựa chọn thông báo doanh thu hai lần trong năm, không phải thời hạn bắt buộc chung cho tất cả người cho thuê nhà.
Hồ sơ sử dụng gồm:
- Mẫu số 01/BĐS: Thông báo doanh thu hoặc tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản.
- Mẫu số 01/BK-BĐS: Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản, áp dụng khi cá nhân có từ 2 bất động sản cho thuê trở lên.
Khi lập hồ sơ, chủ nhà cần chuẩn bị thông tin về bất động sản, thời gian cho thuê, doanh thu phát sinh, hợp đồng thuê và tổng doanh thu dự kiến trong năm.
Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê, chủ nhà cần tổng hợp đầy đủ doanh thu của tất cả bất động sản để xác định đúng ngưỡng 1 tỷ đồng.
2.2. Cung cấp thông tin tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử
Bên cạnh doanh thu, cá nhân cho thuê bất động sản cần rà soát thông tin tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử được sử dụng cho hoạt động cho thuê.
Thông tin cần cung cấp có thể bao gồm:
- Tài khoản nhận tiền thuê nhà hoặc tiền phòng.
- Tài khoản nhận tiền đặt cọc.
- Tài khoản nhận tiền điện, nước và phí dịch vụ.
- Ví điện tử được sử dụng để thu tiền từ người thuê.
Thông tin tài khoản ngân hàng và ví điện tử được kê khai trực tiếp trên Mẫu số 01/BĐS, tại các chỉ tiêu tương ứng của biểu mẫu.
Chủ nhà cần bổ sung thông tin này nếu trước đó chưa thông báo với cơ quan thuế, thông tin chưa được thể hiện trong hợp đồng hoặc có thay đổi tài khoản sử dụng cho hoạt động cho thuê.
Như vậy, việc thông báo doanh thu và cung cấp thông tin tài khoản có thể được thực hiện trên cùng một hồ sơ, thay vì phải lập hai bộ thủ tục riêng biệt.
Xem thêm: CÁC BƯỚC NỘP THÔNG BÁO SỐ TÀI KHOẢN NGÂN HÀNG
3. Một số lưu ý khi kê khai doanh thu cho thuê nhà
Khi thực hiện thông báo doanh thu, cá nhân cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ cần lưu ý:
- Doanh thu được tính trên tổng các bất động sản cho thuê: Nếu một cá nhân có nhiều nhà, phòng trọ, căn hộ hoặc mặt bằng cho thuê thì phải cộng toàn bộ doanh thu phát sinh trong năm để xác định ngưỡng 1 tỷ đồng.
- Không tính riêng ngưỡng 1 tỷ đồng cho từng căn nhà: Dù doanh thu của từng bất động sản đều dưới 1 tỷ đồng, nếu tổng doanh thu từ tất cả bất động sản vượt 1 tỷ đồng thì cá nhân không còn thuộc nhóm doanh thu không quá 1 tỷ đồng.
- Mốc 31/7 không áp dụng cho tất cả chủ nhà: Thời hạn ngày 31/7/2026 chỉ áp dụng với cá nhân lựa chọn thông báo doanh thu 2 lần trong năm. Trường hợp lựa chọn thông báo 1 lần, thời hạn là ngày 31/1/2027.
- Có từ 2 bất động sản trở lên cần lập thêm phụ lục: Ngoài Mẫu số 01/BĐS, cá nhân cần sử dụng thêm Mẫu số 01/BK-BĐS để kê khai chi tiết từng bất động sản cho thuê.
- Thông tin tài khoản được khai trên Mẫu 01/BĐS: Chủ nhà cần cung cấp tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử liên quan đến hoạt động cho thuê nếu trước đó chưa thông báo, chưa thể hiện trong hợp đồng hoặc có thay đổi thông tin.
- Có thể nộp hồ sơ trực tuyến: Người nộp thuế có thể thực hiện qua eTax Mobile, cổng thông tin điện tử của cơ quan thuế hoặc cổng dịch vụ công theo hướng dẫn.
- Có nhiều bất động sản tại nhiều địa phương: Cá nhân có thể lựa chọn một cơ quan thuế tại nơi có một trong các bất động sản để nộp hồ sơ tổng hợp theo quy định.
- Không phải sử dụng hóa đơn điện tử không đồng nghĩa với không cần kê khai: Từ ngày 1/7/2026, hoạt động cho thuê bất động sản thuộc trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử, nhưng chủ nhà vẫn cần thực hiện nghĩa vụ thông báo doanh thu và thông tin tài khoản khi thuộc diện áp dụng.
4. Câu hỏi thường gặp về cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ
4.1. Cho thuê nhà doanh thu đúng 1 tỷ đồng có phải nộp thuế không?
Không. Cá nhân có tổng doanh thu cho thuê bất động sản đúng bằng 1 tỷ đồng/năm vẫn thuộc ngưỡng không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
4.1. Cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ có bắt buộc kê khai trước ngày 31/7 không?
Không phải tất cả trường hợp. Mốc ngày 31/7 áp dụng với cá nhân lựa chọn thông báo doanh thu hai lần trong năm. Người lựa chọn thông báo một lần có thời hạn đến ngày 31/1 của năm tiếp theo.
4.2. Có nhiều nhà cho thuê có được tính riêng doanh thu từng nhà không?
Không. Ngưỡng 1 tỷ đồng được xác định trên tổng doanh thu từ tất cả bất động sản cho thuê của cá nhân trong năm.
4.3. Tài khoản cá nhân dùng để nhận tiền thuê có phải thông báo không?
Có. Nếu tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử được sử dụng để nhận tiền thuê hoặc phục vụ hoạt động cho thuê, chủ nhà cần rà soát và cung cấp thông tin theo hồ sơ áp dụng.
Kết luận
Cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN từ năm 2026. Tuy nhiên, chủ nhà vẫn cần lưu ý hai nội dung gồm thông báo doanh thu và cung cấp thông tin tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử liên quan đến hoạt động cho thuê.
Nếu lựa chọn thông báo doanh thu hai lần trong năm, thời hạn lần đầu là ngày 31/7/2026. Trường hợp lựa chọn thông báo một lần, thời hạn là ngày 31/1/2027.
Chủ nhà nên chủ động tổng hợp doanh thu của tất cả bất động sản, kiểm tra hợp đồng và tài khoản nhận tiền để thực hiện hồ sơ đúng thời hạn.
Bài viết được tổng hợp từ các quy định và hướng dẫn đang áp dụng tại thời điểm đăng tải, mang tính chất tham khảo và không thay thế ý kiến tư vấn thuế hoặc pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.
