Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê nhà 2026 trên Cổng dịch vụ công

Kê khai thuế cho thuê nhà năm 2026 có nhiều thay đổi về ngưỡng doanh thu, biểu mẫu và thời hạn thực hiện. Đáng chú ý, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế đã được nâng từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng/năm.

Theo đó, cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu trong năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp doanh thu trên 1 tỷ đồng, người cho thuê phải kê khai và nộp thuế theo quy định.

Tuy nhiên, không phát sinh số thuế phải nộp không đồng nghĩa với việc người cho thuê được bỏ qua hoàn toàn thủ tục thông báo doanh thu. Bài viết dưới đây hướng dẫn cách xác định nghĩa vụ thuế, thời hạn và các bước kê khai thuế cho thuê nhà năm 2026.

Mục lục

1. Quy định về kê khai thuế cho thuê nhà từ năm 2026

Nghị định 68/2026/NĐ-CP ban đầu quy định ngưỡng doanh thu không phải chịu thuế là 500 triệu đồng/năm. Sau đó, Nghị định 141/2026/NĐ-CP đã sửa đổi ngưỡng này thành 1 tỷ đồng/năm. Quy định mới được áp dụng từ ngày 1/1/2026.

1.1. Cho thuê nhà doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống

Cá nhân có tổng doanh thu cho thuê bất động sản trong năm từ 1 tỷ đồng trở xuống:

Không chịu thuế giá trị gia tăng.
Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Vẫn thực hiện thông báo doanh thu theo phương thức và thời hạn áp dụng.

Cách gọi chính xác theo quy định là “doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống” hoặc “doanh thu không quá 1 tỷ đồng”. Trong thực tế tìm kiếm, nhiều người thường sử dụng cụm “cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ”.

1.2. Cho thuê nhà doanh thu trên 1 tỷ đồng

Cá nhân có tổng doanh thu cho thuê bất động sản trong năm trên 1 tỷ đồng phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.

Cách tính như sau:

Thuế GTGT phải nộp:

Doanh thu tính thuế GTGT × 5%

Thuế TNCN phải nộp:

(Doanh thu tính thuế TNCN − 1 tỷ đồng) × 5%

Điểm cần lưu ý là thuế GTGT được tính trên doanh thu chịu thuế, trong khi thuế TNCN được tính trên phần doanh thu vượt quá 1 tỷ đồng.

Ví dụ, một cá nhân cho thuê nhà với doanh thu 90 triệu đồng/tháng, tương đương 1,08 tỷ đồng/năm:

Thuế GTGT: 1,08 tỷ đồng × 5% = 54 triệu đồng.
Thuế TNCN: (1,08 tỷ đồng − 1 tỷ đồng) × 5% = 4 triệu đồng.
Tổng thuế GTGT và TNCN: 58 triệu đồng.

1.3. Doanh thu được xác định trên tổng các bất động sản

Ngưỡng 1 tỷ đồng không được tính riêng cho từng căn nhà hoặc từng hợp đồng. Cá nhân phải cộng tổng doanh thu từ tất cả bất động sản cho thuê trong năm.

Ví dụ, một cá nhân có:

Nhà trọ A: doanh thu 450 triệu đồng/năm.
Căn hộ B: doanh thu 320 triệu đồng/năm.
Mặt bằng C: doanh thu 180 triệu đồng/năm.

Tổng doanh thu là 950 triệu đồng/năm. Cá nhân này thuộc trường hợp doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống nên không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.

Nếu có nhiều bất động sản tại nhiều địa điểm, cá nhân chỉ được trừ tổng cộng tối đa 1 tỷ đồng khi xác định thuế TNCN cho tất cả các hợp đồng cho thuê trong năm.

2. Hồ sơ và thời hạn kê khai thuế cho thuê nhà

Cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản sử dụng:

Mẫu số 01/BĐS: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, ban hành kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC.
Mẫu số 01/BK-BĐS: Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản, ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Hồ sơ gồm một bộ. Cá nhân có thể nộp bằng phương thức điện tử qua Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc ứng dụng định danh quốc gia. Một số trường hợp đặc thù không thể giao dịch điện tử có thể nộp trực tiếp hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính công ích.

2.1. Thời hạn kê khai thuế cho thuê nhà đối với doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống

Cá nhân được lựa chọn một trong hai phương thức thông báo doanh thu:

Thông báo một lần trong năm

Thời hạn chậm nhất là ngày 31/1 của năm tiếp theo.

Với doanh thu phát sinh trong năm 2026, hạn thông báo là ngày 31/1/2027.

Thông báo hai lần trong năm

Lần thứ nhất: chậm nhất ngày 31/7/2026.
Lần thứ hai: chậm nhất ngày 31/1/2027.

Vì vậy, ngày 31/7/2026 không phải thời hạn áp dụng cho tất cả người cho thuê nhà. Mốc này áp dụng với cá nhân lựa chọn thông báo doanh thu hai lần trong năm.

2.2. Trường hợp doanh thu trên 1 tỷ đồng

Cá nhân có doanh thu trên 1 tỷ đồng thực hiện kê khai và nộp thuế theo quy định dành riêng cho hoạt động cho thuê bất động sản, căn cứ kỳ khai đã lựa chọn và doanh thu thực tế phát sinh.

Trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên thuê khai thay, nộp thay thì tổ chức thuê sử dụng:

Mẫu số 01/TCKT.
Phụ lục Mẫu số 02/BK-KTBĐS.

2.3. Trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê

Cá nhân có nhiều bất động sản trên cùng tỉnh, thành phố hoặc tại nhiều tỉnh, thành phố được:

Tổng hợp các bất động sản trên một hồ sơ khai thuế.
Lựa chọn một cơ quan thuế tại nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ.
Kê khai doanh thu và số thuế phải nộp theo từng địa điểm có bất động sản.

Quy định này không áp dụng khi tổ chức thuê bất động sản thực hiện khai thay, nộp thay cho cá nhân.

Xem thêm: Toàn văn Nghị định 68/2026/NĐ-CP về quản lý thuế năm 2026

3. Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê nhà trên Cổng dịch vụ công

Việc kê khai thuế cho thuê nhà hiện được thực hiện hoàn toàn trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công, sử dụng tờ khai 01/BĐS. Quy trình thực hiện gồm các bước sau:

Bước 1: Đăng nhập vào cổng dịch vụ công

Truy cập vào Cổng dịch vụ công, sau đó chọn “Đăng nhập”. Tại màn hình đăng nhập, lựa chọn hình thức đăng nhập bằng tài khoản định danh điện tử (VNeID) và tiếp tục chọn đối tượng “Cá nhân” để thực hiện kê khai.

Bước 2: Xác thực thông tin đăng nhập

Tại màn hình đăng nhập, nhập đầy đủ thông tin tài khoản gồm số căn cước công dân và mật khẩu, sau đó nhấn “Đăng nhập”. Hệ thống sẽ gửi mã OTP về số điện thoại đã đăng ký, người dùng thực hiện xác thực và nhập Passcode để hoàn tất quá trình đăng nhập vào hệ thống.

Bước 3: Tìm và chọn thủ tục kê khai thuế cho thuê nhà

Sau khi đăng nhập thành công, truy cập vào mục “Thủ tục hành chính”. Tại ô “Tên/Mã thủ tục hành chính”, nhập mã 1.007689 rồi nhấn “Tìm kiếm”.

Khi hệ thống hiển thị đúng thủ tục kê khai, chọn chức năng “Nộp hồ sơ” để bắt đầu thực hiện kê khai trực tuyến.

Bước 4: Lựa chọn tờ khai và hình thức kê khai thuế cho thuê nhà

Tại bước này, hệ thống sẽ yêu cầu lựa chọn loại tờ khai. Người kê khai chọn tờ khai mẫu 01/BĐS , sau đó nhấn “Tiếp tục”.

Tiếp theo, lựa chọn hình thức “Kê khai trực tuyến” và tiếp tục nhấn “Tiếp tục” để chuyển sang bước kế tiếp.

Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết kê khai thuế cho thuê tài sản từ năm 2026

Bước 5: Chọn địa điểm cho thuê và cơ quan thuế quản lý

Tại bước này, hệ thống sẽ hiển thị danh sách tất cả các địa điểm kinh doanh đã đăng ký. Người kê khai cần lựa chọn ít nhất một địa điểm để thực hiện kê khai, đồng thời có thể chọn nhiều địa điểm cùng lúc nếu có nhiều bất động sản cho thuê.

Sau đó, chọn cơ quan thuế quản lý tương ứng với địa chỉ đã chọn. Trước khi chuyển sang bước tiếp theo, cần kiểm tra lại toàn bộ thông tin về địa điểm và cơ quan thuế để đảm bảo chính xác, rồi nhấn “Tiếp tục”.

Bước 6: Xác định doanh thu và kỳ tính thuế

Tính tổng doanh thu trong năm từ tất cả bất động sản cho thuê.

Tại bước này, cần xác định đúng một trong hai trường hợp:

Tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống.
Tổng doanh thu trên 1 tỷ đồng.

Sau đó lựa chọn phương thức khai phù hợp:

Thông báo một lần trong năm.
Thông báo hai lần trong năm.

Bước 7: Điền Mẫu 01/BĐS và phụ lục 01/BK-BĐS

Sau khi hoàn tất bước xác định doanh thu, hệ thống sẽ hiển thị phụ lục bảng kê 01/BK-BĐS để người kê khai nhập thông tin chi tiết.

Tại đây, người dùng cần lưu ý các chỉ tiêu sau:

Chỉ tiêu [04], [05], [06]: Hệ thống sẽ tự động hiển thị các địa điểm cho thuê đã được lựa chọn ở bước 5
Chỉ tiêu [07] và [09]: Nhập tổng doanh thu trong kỳ kê khai
Chỉ tiêu [08a], [08b]: Nhập khoảng thời gian tương ứng với kỳ kê khai

Tùy theo mức doanh thu đã lựa chọn ở bước trước, hệ thống sẽ tự động xử lý phần thuế như sau:

Trường hợp doanh thu từ 1 tỉ đồng trở xuống, các chỉ tiêu [10], [12], [13] sẽ được mặc định bằng 0
Trường hợp doanh thu trên 1 tỉ đồng đồng, chỉ tiêu [10] sẽ tự động hiển thị phần doanh thu được trừ (1 tỉ đồng), đồng thời các chỉ tiêu [12] và [13] sẽ được hệ thống tính toán và hiển thị số thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Sau khi hoàn tất việc nhập và kiểm tra các thông tin, người kê khai nhấn “Tiếp tục” để chuyển sang bước tiếp theo.

Bước 8: Kiểm tra và nộp tờ khai thuế cho thuê nhà

Sau khi hoàn tất phần kê khai, hệ thống sẽ chuyển sang màn hình “Tờ khai”. Tại đây, người kê khai cần kiểm tra lại toàn bộ thông tin, bao gồm họ tên, mã số thuế, địa chỉ và mức doanh thu đã khai báo.

Nếu các thông tin đều chính xác, nhấn “Tiếp tục” để hệ thống hiển thị tờ khai chính thức. Kéo xuống cuối trang, nhập mã Captcha và tiếp tục xác nhận.

Tiếp theo, hệ thống sẽ gửi mã OTP về số điện thoại hoặc email đã đăng ký. Người kê khai nhập mã OTP để hoàn tất thủ tục nộp tờ khai.

Khi màn hình hiển thị thông báo nộp thành công, đồng nghĩa với việc quá trình kê khai và nộp tờ khai trực tuyến đã hoàn tất.

4. Những lưu ý khi kê khai thuế cho thuê nhà

Khi thực hiện kê khai thuế cho thuê nhà năm 2026, người cho thuê cần lưu ý:

Cập nhật ngưỡng doanh thu mới: Từ năm 2026, ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế đã được nâng từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng/năm. Không tiếp tục sử dụng ngưỡng 500 triệu đồng để xác định nghĩa vụ thuế năm 2026.
Phân biệt không chịu thuế và không phải kê khai: Doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN, nhưng người cho thuê vẫn phải thực hiện thông báo doanh thu theo trường hợp áp dụng.
Tính tổng doanh thu của tất cả bất động sản: Không áp dụng riêng ngưỡng 1 tỷ đồng cho từng căn nhà hoặc từng hợp đồng. Toàn bộ doanh thu cho thuê trong năm phải được cộng lại.
Mốc 31/7 không áp dụng cho mọi chủ nhà: Ngày 31/7 là hạn lần đầu đối với cá nhân lựa chọn thông báo doanh thu hai lần trong năm. Người chọn thông báo một lần có hạn đến ngày 31/1 năm sau.
Sử dụng đúng biểu mẫu hiện hành: Mẫu 01/BĐS được ban hành kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC; phụ lục 01/BK-BĐS được ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.
Kiểm tra tài khoản nhận tiền thuê: Tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử liên quan đến hoạt động cho thuê cần được cung cấp trong hồ sơ nếu thuộc trường hợp phải thông báo.
Phân biệt cho thuê bất động sản và kinh doanh lưu trú: Hướng dẫn này không áp dụng cho hoạt động khách sạn, homestay hoặc cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn ngày.
Không phải sử dụng hóa đơn điện tử: Từ ngày 1/7/2026, hoạt động cho thuê bất động sản thuộc nhóm không phải sử dụng hóa đơn điện tử theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP. Quy định này không làm mất nghĩa vụ thông báo doanh thu và kê khai thuế khi thuộc diện áp dụng.

5. Câu hỏi thường gặp

5.1. Cho thuê nhà doanh thu 500 triệu đồng có phải nộp thuế năm 2026 không?

Không. Ngưỡng cũ là 500 triệu đồng đã được nâng lên 1 tỷ đồng từ năm 2026. Cá nhân có doanh thu cho thuê 500 triệu đồng/năm không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN.

5.2. Cho thuê nhà doanh thu đúng 1 tỷ đồng có phải nộp thuế không?

Không. Cá nhân có tổng doanh thu cho thuê bất động sản đúng bằng 1 tỷ đồng/năm vẫn thuộc ngưỡng không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN.

5.3. Cho thuê nhà doanh thu 1,2 tỷ đồng phải nộp bao nhiêu thuế?

Với doanh thu 1,2 tỷ đồng/năm:

Thuế GTGT: 1,2 tỷ đồng × 5% = 60 triệu đồng.
Thuế TNCN: (1,2 tỷ đồng − 1 tỷ đồng) × 5% = 10 triệu đồng.
Tổng hai loại thuế: 70 triệu đồng.

Con số trên chưa bao gồm các nghĩa vụ khác có thể phát sinh theo trường hợp cụ thể.

5.4. Doanh thu dưới 1 tỷ đồng có phải kê khai thuế cho thuê nhà trước ngày 31/7 không?

Chỉ khi cá nhân lựa chọn phương thức thông báo doanh thu hai lần trong năm. Trường hợp lựa chọn thông báo một lần, thời hạn là ngày 31/1 của năm tiếp theo.

5.5. Có nhiều nhà cho thuê thì doanh thu được tính thế nào?

Cá nhân phải cộng doanh thu của tất cả bất động sản cho thuê trong năm. Ngưỡng 1 tỷ đồng không được áp dụng riêng cho từng căn nhà.

Kết luận

Từ năm 2026, cá nhân cho thuê bất động sản có tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN. Đây là thay đổi quan trọng so với ngưỡng 500 triệu đồng được quy định trước đó.

Trường hợp doanh thu trên 1 tỷ đồng, thuế GTGT được tính bằng 5% doanh thu và thuế TNCN được tính bằng 5% phần doanh thu vượt quá 1 tỷ đồng.

Dù không phát sinh số thuế phải nộp, người cho thuê vẫn cần thông báo doanh thu đúng phương thức và thời hạn. Khi kê khai, cần sử dụng Mẫu 01/BĐS hiện hành theo Thông tư 50/2026/TT-BTC và phụ lục 01/BK-BĐS theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Bài viết được tổng hợp theo các quy định có hiệu lực tại thời điểm cập nhật, mang tính chất tham khảo và không thay thế hướng dẫn của cơ quan thuế đối với từng hồ sơ cụ thể.