Thuế cho thuê nhà 2026: Những thay đổi quan trọng bạn cần biết

Từ năm 2026, thuế cho thuê nhà có những điều chỉnh quan trọng khiến nhiều chủ nhà băn khoăn: doanh thu bao nhiêu thì phải nộp thuế, vượt ngưỡng có bị tính thuế trên toàn bộ doanh thu hay không, và liệu cá nhân cho thuê nhà còn phải nộp lệ phí môn bài như trước đây hay không. Trên thực tế, không ít thông tin đang được chia sẻ thiếu đầy đủ hoặc diễn giải sai, dẫn đến tâm lý lo lắng hoặc hiểu nhầm nghĩa vụ thuế.

Bài viết này tập trung làm rõ những điểm mới cốt lõi của thuế cho thuê nhà năm 2026, cách tính thuế trong từng trường hợp cụ thể, và những việc chủ nhà cần chuẩn bị để thực hiện đúng quy định, giúp người cho thuê nhà hiểu đúng bản chất và tránh rủi ro không đáng có khi chính sách được áp dụng đồng bộ.

1. Những điểm mới của thuế cho thuê nhà từ năm 2026

So với các năm trước, thuế cho thuê nhà từ năm 2026 không thay đổi theo hướng “tăng thu”, mà thay đổi theo hướng làm rõ lại cách xác định nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê nhà. Trong đó, có bốn điểm mới quan trọng mà chủ nhà cần hiểu đúng ngay từ đầu.

Thứ nhất, xác định rõ ngưỡng doanh thu miễn thuế là 500 triệu đồng/năm.

Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà, phòng trọ, căn hộ, nhà nguyên căn có tổng doanh thu cho thuê trong năm dương lịch từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Đây là thay đổi lớn so với giai đoạn trước đây khi mốc doanh thu chịu thuế chỉ ở mức 100 triệu đồng/năm.

Thứ hai, chỉ phần doanh thu vượt 500 triệu đồng mới phải chịu thuế.

Khi tổng doanh thu cho thuê nhà trong năm vượt trên 500 triệu đồng, cá nhân cho thuê nhà không bị tính thuế trên toàn bộ doanh thu, mà chỉ phần doanh thu vượt ngưỡng mới là phần phải nộp thuế. Cách hiểu “vượt ngưỡng là đóng thuế trên toàn bộ doanh thu” là không đúng và cần được loại bỏ.

Thứ ba, không phát sinh thuế vẫn phải thực hiện kê khai.

Dù doanh thu cho thuê nhà chưa đến mức phải nộp thuế, cá nhân cho thuê nhà vẫn có nghĩa vụ kê khai doanh thu theo quy định về quản lý thuế. Việc kê khai này nhằm tạo cơ sở quản lý, đối chiếu dữ liệu và tránh rủi ro phát sinh khi cơ quan thuế rà soát trong các năm sau.

Thứ tư, cá nhân cho thuê nhà không còn phải nộp lệ phí môn bài.

Một điểm quan trọng khác từ năm 2026 là lệ phí môn bài không còn áp dụng đối với cá nhân cho thuê nhà. Cá nhân cho thuê tài sản bao gồm cho thuê nhà, phòng trọ, căn hộ, mặt bằng, đều được miễn lệ phí môn bài, không phụ thuộc vào mức doanh thu hay việc có phát sinh thuế hay không. Lệ phí môn bài chỉ áp dụng khi cá nhân đăng ký hộ kinh doanh hoặc thành lập doanh nghiệp để kinh doanh cho thuê bất động sản.

2. Cách tính thuế cho thuê nhà từ năm 2026

Để xác định đúng nghĩa vụ thuế, trước hết cần hiểu rõ doanh thu cho thuê nhà là gì. Doanh thu được xác định là tổng số tiền thuê thực tế phát sinh trong một năm dương lịch, bao gồm toàn bộ tiền thuê từ tất cả phòng, căn hộ hoặc nhà cho thuê, không phân biệt thời gian thuê dài hay ngắn, cũng không phân biệt hình thức thu tiền là tiền mặt hay chuyển khoản.

Trên cơ sở tổng doanh thu trong năm, việc tính thuế cho thuê nhà từ năm 2026 được chia thành hai trường hợp rõ ràng dưới đây.

Trường hợp 1: Doanh thu cho thuê nhà từ 500 triệu đồng/năm trở xuống

• Cá nhân cho thuê nhà không phải nộp thuế giá trị gia tăng.

• Cá nhân cho thuê nhà không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

• Không phát sinh lệ phí môn bài.

• Tuy nhiên, cá nhân vẫn phải thực hiện kê khai doanh thu theo quy định về quản lý thuế.

Trường hợp này áp dụng cho đa số chủ nhà nhỏ lẻ, cho thuê ít phòng hoặc giá thuê không cao. Việc kê khai dù không phát sinh thuế giúp cơ quan thuế có cơ sở quản lý và giúp chủ nhà tránh rủi ro khi bị đối chiếu dữ liệu trong tương lai.

Trường hợp 2: Doanh thu cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm

Khi tổng doanh thu cho thuê nhà trong năm vượt trên 500 triệu đồng, cá nhân cho thuê nhà bắt đầu phát sinh nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên, nguyên tắc cần hiểu đúng là:

• 500 triệu đồng đầu tiên được miễn thuế

• Chỉ phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng mới là phần phải tính thuế

• Thuế không áp dụng trên toàn bộ doanh thu

Đối với phần doanh thu vượt ngưỡng, cá nhân cho thuê nhà phải nộp các loại thuế sau:

• Thuế giá trị gia tăng (GTGT): 5%

• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): 5%

Tổng mức thuế phải nộp là 10% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm.

Ví dụ minh họa:
Một cá nhân cho thuê nhà trong năm 2026 có tổng doanh thu là 650 triệu đồng.

• Phần doanh thu không chịu thuế: 500 triệu đồng

• Phần doanh thu chịu thuế: 650 – 500 = 150 triệu đồng

Số thuế phải nộp được tính như sau:

• Thuế GTGT: 5% × 150 triệu = 7,5 triệu đồng

• Thuế TNCN: 5% × 150 triệu = 7,5 triệu đồng

Tổng số thuế phải nộp trong năm là 15 triệu đồng, không phải 10% của toàn bộ 650 triệu đồng. Đây là điểm chủ nhà cần đặc biệt lưu ý để tránh hiểu sai và lo lắng không cần thiết.

Xem thêm: Xuất hoá đơn cho thuê nhà: Khi nào cần, khi nào không?

3. Chủ nhà cần chuẩn bị gì để làm đúng thuế cho thuê nhà từ năm 2026

Khi thuế cho thuê nhà được xác định dựa trên tổng doanh thu theo năm và quản lý ngày càng dựa vào dữ liệu, điều quan trọng nhất với chủ nhà không phải là xử lý khi bị kiểm tra, mà là chuẩn bị đúng ngay từ đầu. Dưới đây là những việc chủ nhà nên thực hiện để đảm bảo tuân thủ đúng quy định và tránh rủi ro phát sinh.

3.1 Theo dõi chính xác tổng doanh thu cho thuê theo năm.

Chủ nhà cần tổng hợp đầy đủ doanh thu từ tất cả phòng, căn hộ hoặc nhà cho thuê trong cùng một năm dương lịch. Việc này giúp xác định rõ:

• Doanh thu có vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm hay không

• Có phát sinh nghĩa vụ thuế trong năm hay không

Việc chỉ theo dõi từng hợp đồng riêng lẻ mà không cộng dồn theo năm rất dễ dẫn đến sai sót khi xác định nghĩa vụ thuế.

3.2. Thực hiện kê khai doanh thu đầy đủ và đúng thời hạn.

Dù doanh thu chưa đến mức phải nộp thuế, cá nhân cho thuê nhà vẫn phải kê khai doanh thu theo quy định về quản lý thuế. Kê khai đầy đủ giúp:

• Tạo hồ sơ thuế rõ ràng

• Tránh rủi ro bị đánh giá là che giấu thu nhập

• Dễ giải trình khi cơ quan thuế rà soát dữ liệu các năm sau

Xem thêm: Hướng dẫn khai thuế cho thuê nhà online chi tiết nhất

3.3. Quản lý và lưu trữ đầy đủ hồ sơ cho thuê nhà.

Các hồ sơ cần được lưu trữ đầy đủ bao gồm:

• Hợp đồng cho thuê nhà

• Lịch thanh toán tiền thuê

• Chứng từ thu tiền, sao kê ngân hàng

• Các thỏa thuận điều chỉnh giá thuê (nếu có)

Đây là căn cứ quan trọng để chứng minh doanh thu thực tế và bảo vệ quyền lợi của chủ nhà khi phát sinh kiểm tra hoặc tranh chấp.

3.4. Kiểm soát rõ ràng việc thu tiền thuê nhà.

Chủ nhà nên thống nhất cách thu tiền, hạn thu và nội dung thu để tránh tình trạng:

• Thu – chi lộn xộn

• Khó đối chiếu doanh thu theo năm

• Dễ nhầm lẫn khi kê khai hoặc quyết toán thuế

Việc thu tiền rõ ràng cũng giúp giảm rủi ro khi cơ quan thuế đối chiếu dữ liệu giao dịch.

3.5. Chủ động sử dụng công cụ hỗ trợ quản lý cho thuê.

Đối với những chủ nhà có nhiều phòng, nhiều hợp đồng hoặc cho thuê tại nhiều địa điểm khác nhau, việc quản lý thủ công bằng sổ sách hoặc file rời rạc rất dễ phát sinh sai sót. Doanh thu bị ghi thiếu, hợp đồng đến hạn không được theo dõi đầy đủ hoặc số liệu không khớp khi cộng dồn theo năm là những tình huống xảy ra khá phổ biến và tiềm ẩn rủi ro khi kê khai thuế.

Trong bối cảnh thuế cho thuê nhà từ năm 2026 được xác định dựa trên tổng doanh thu theo năm, việc sử dụng công cụ quản lý cho thuê giúp chủ nhà chủ động và an tâm hơn. Các phần mềm quản lý nhà cho thuê như Resident hỗ trợ:

• Tự động tổng hợp doanh thu cho thuê theo từng năm dương lịch giúp chủ nhà dễ dàng xác định doanh thu có vượt ngưỡng 500 triệu đồng hay không

• Quản lý tập trung hợp đồng cho thuê, thời hạn thuê và lịch thanh toán, hạn chế tình trạng bỏ sót hoặc nhầm lẫn thông tin

• Theo dõi công nợ, lịch sử thu tiền rõ ràng, làm cơ sở kê khai và giải trình khi cần

• Giảm rủi ro kê khai thiếu hoặc sai doanh thu do số liệu được ghi nhận và tổng hợp nhất quán

Khi chủ nhà có trong tay dữ liệu doanh thu và hợp đồng được quản lý tập trung, việc kê khai thuế sẽ trở nên đơn giản hơn rất nhiều. Chuẩn bị tốt ngay từ khâu quản lý không chỉ giúp thực hiện đúng nghĩa vụ thuế, mà còn giúp chủ nhà tránh bị động và hạn chế rủi ro khi chính sách thuế cho thuê nhà được áp dụng đồng bộ từ năm 2026.

Xem thêm: Resident – Phần mềm quản lý nhà cho thuê hàng đầu Việt Nam

4. Những câu hỏi thường gặp 

4.1. Cho thuê nhiều phòng, mỗi phòng doanh thu không lớn thì có phải nộp thuế không?

Nghĩa vụ thuế không được xác định theo từng phòng, mà được xác định theo tổng doanh thu cho thuê trong cả năm. Nếu cộng dồn doanh thu từ tất cả các phòng, căn hộ hoặc nhà cho thuê không vượt 500 triệu đồng/năm thì không phải nộp thuế. Trường hợp tổng doanh thu vượt ngưỡng này, chỉ phần vượt mới phải tính thuế.

4.2. Thu tiền thuê nhà bằng tiền mặt có bị tính thuế không?

Hình thức thu tiền không làm thay đổi nghĩa vụ thuế. Dù thu tiền mặt hay chuyển khoản, nếu phát sinh doanh thu từ cho thuê nhà thì vẫn thuộc diện quản lý thuế. Việc chuyển khoản chỉ là một căn cứ giúp cơ quan thuế dễ đối chiếu hơn, không phải điều kiện để phát sinh hay miễn thuế.

4.3. Chỉ cho thuê vài tháng trong năm thì doanh thu tính thuế như thế nào?

Doanh thu cho thuê nhà được tính theo tổng doanh thu thực tế phát sinh trong năm dương lịch, không bắt buộc phải cho thuê đủ 12 tháng. Nếu chỉ cho thuê vài tháng nhưng tổng doanh thu trong năm vượt 500 triệu đồng thì phần vượt vẫn phải chịu thuế.

4.4. Không phải nộp thuế thì có bắt buộc phải kê khai không?

Có. Cá nhân có phát sinh thu nhập từ cho thuê nhà vẫn phải thực hiện kê khai doanh thu, kể cả khi doanh thu chưa đến ngưỡng phải nộp thuế. Việc kê khai giúp tạo hồ sơ thuế rõ ràng và hạn chế rủi ro khi cơ quan thuế rà soát hoặc đối chiếu dữ liệu.

4.5. Cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh không?

Không. Pháp luật hiện hành không bắt buộc cá nhân cho thuê nhà phải đăng ký hộ kinh doanh. Cá nhân vẫn có thể cho thuê nhà dưới tư cách cá nhân và thực hiện nghĩa vụ thuế tương ứng. Chỉ khi cá nhân lựa chọn đăng ký hộ kinh doanh hoặc thành lập doanh nghiệp thì nghĩa vụ thuế và quản lý sẽ áp dụng theo cơ chế khác.

4.6. Cá nhân cho thuê nhà có phải nộp lệ phí môn bài không?

Không. Cá nhân cho thuê nhà đã được miễn lệ phí môn bài, không phụ thuộc vào mức doanh thu hay việc có phát sinh thuế GTGT và thuế TNCN hay không. Lệ phí môn bài chỉ phát sinh trong trường hợp cá nhân đăng ký hộ kinh doanh hoặc thành lập doanh nghiệp.

4.7. Nếu kê khai thiếu hoặc không kê khai thì có rủi ro gì?

Trường hợp kê khai thiếu, kê khai sai hoặc không kê khai doanh thu, cá nhân cho thuê nhà có thể bị truy thu thuế đối với phần doanh thu chưa kê khai, đồng thời bị xử phạt và tính tiền chậm nộp theo quy định. Việc kê khai đầy đủ ngay từ đầu giúp giảm đáng kể các rủi ro này.

Kết luận

Thuế cho thuê nhà năm 2026 không phải là sự thay đổi theo hướng tăng gánh nặng cho chủ nhà, mà là bước làm rõ lại ngưỡng chịu thuế và cách tính thuế cho đúng bản chất. Khi hiểu rằng 500 triệu đồng/năm là ngưỡng miễn thuế, chỉ phần doanh thu vượt ngưỡng mới phải nộp thuế, và cá nhân cho thuê nhà đã được miễn lệ phí môn bài, chủ nhà sẽ tránh được những lo lắng và hiểu nhầm phổ biến hiện nay.

Trong bối cảnh quản lý thuế ngày càng dựa trên dữ liệu, việc quan trọng nhất không phải là né tránh nghĩa vụ, mà là quản lý doanh thu rõ ràng, kê khai đầy đủ và lưu trữ hồ sơ cho thuê minh bạch. Khi làm đúng ngay từ đầu, thuế cho thuê nhà sẽ không còn là rủi ro, mà chỉ là một phần nghĩa vụ cần thiết trong quá trình cho thuê ổn định và lâu dài.